[취득세 총정리 2탄](20.08.12.이후 취득) 1주택 취득세, 다주택 취득세 중과세율 적용, 입주권 취득세율, 상속 취득세, 증여 취득세

지난 포스팅에서 취득세 총정리 1탄 7.10 대책으로 취득세 중과세율이 어떻게 바뀌었는지 취득세 주택수를 판단하기 위한 세대의 정의를 살펴보았고, 분양권의 취득시기에 따른 취득세율과 취득세 중과 배제 주택에 대해 살펴보았다. 이번 포스팅은 취득세 총정리 2탄으로 취득세 중과세율을 좀 더 상세하게 알아보고 다소 헷갈릴 수 있는 입주권의 취득세율에 대해 알아보도록 하자. 추가로 상속 취득세와 증여 취득세까지 총정리해보도록 하자.

 

 

우선 지난 포스팅을 통해 취득세 중과세율과 중과주택에 대해 살펴보고 오도록 하자.

2021/02/25 - [부동산 관련 자료] - [취득세 총정리 1탄] 취득세 중과세율 적용, 1세대의 정의, 중과 주택 여부까지

 

 

(1) 종전 취득세율

종전 규정을 적용하는 경우 1주택~3주택까지는 취득가액에 따른 1%~3%의 취득세율이 부과되며 4 주택부터는 구분 없이 모두 4%의 취득세율이 적용된다. 보통 이야기하는 취득세율 1%~3%는 농특세나 교육세가 포함되지 않은 취득세만을 의미하기 때문에 농특세와 교육세가 합쳐져 실제로는 더 높은 취득세율이 부과된다.

여기서 6억초과~9억이하의 경우 취득세율을 결정하는 방법은 다음과 같다.

만약 취득 가액이 7.5억이라면 [7.5(억 원)*2/3(억 원)]-3=2(%) 이게 6억 초과 9억 이하의 취득세율이 된다.

9억 원 초과인 경우 주택규모에 따라 3.3%, 3.5%의 세율을 적용하면 되고, 4 주택 이상부터는 주택규모에 관계없이 4.6%의 세율을 적용하면 된다.

 

 

(2) 20년 8월 12일 이후 취득세율

20년 8월 12일 이후 취득하는 주택의 경우 적용되는 취득세율은 위와 같다. 두 번째 주택이 비조정대상지역이라면 취득가액에 따른 1.1%~3.5% 까지의 종전 세율을 적용받게 된다. 또한 1주택자의 경우 종전 규정을 적용하므로 (1)의 표를 참고하면 되겠다.

조정대상지역에서 2 주택을 취득하는 경우 8.4%~9%의 세율이 적용되며, 조정대상지역에서 3 주택을 취득하는 경우 12.4%~13.4%의 세율을 적용받게 된다. 비조정대상지역에서 3 주택을 취득하는 경우는 8.4%~9%의 세율을 적용한다.

 

 

(3) 입주권 취득세율

20년 8월 12일 이후 취득한 입주권, 분양권, 주거용 오피스텔의 경우(공시지가 1억 원 이하 제외) 취득세 주택중과에 포함되기 때문에 추후 새로운 주택을 취득할 경우 높은 취득세율을 적용받게 된다. 즉, 20.8.12 이후 취득한 경우 취득세 중과로 인해 다음 주택의 취득세에 영향을 준다는 의미이다. 또한 분양권의 경우 20년 7월 10일 이전에 계약하거나 7월 11일~8월 11일 사이에 계약한 경우 주택이 완공되고 잔금을 치루는 시점이 취득세를 판정하는 기준이었고, 8월 12일 이후 계약한 경우 분양권 계약시점의 주택수에 따라 취득세율이 정해진다. 그렇다면 입주권의 취득세율은 얼마일까? 우선 입주권과 분양권의 차이점을 살펴보자.

 

* 분양권의 경우 원래 취득 시점은 주택이 준공되고 잔금을 지급하는 시점이고, 입주권의 경우 취득 시점은 주택의 준공일이다.

* 분양권은 새로운 집을 조합원에서 수분양자에게 권리를 넘긴다는 개념이므로 승계취득이 되어 유상매매 취득세율을 적용하게 된다. 유상매매 취득세율(위의 (1), (2)에 해당하는 세율)을 적용하기 때문에 1 주택이면 1.1%~3.5%, 2 주택은 8.4%, 3 주택은 12.4%의 취득세율을 적용한다.

하지만 입주권의 경우 조합원들은 이전부터 권리를 취득한 사람들이기 때문에 원시취득으로 보고 보존등기 취득세율을 적용하게 되어 85 이하는 2.96%, 85 초과는 3.16%의 취득세율을 적용한다.

 

 

예를 들어 보자. A, B주택을 보유하고 있을 때 20년 8월 12일 이후 조정대상지역에서 새로운 입주권 C를 매수하였다면, 추후 C주택이 준공되는 시점에 내야 하는 취득세는 얼마일까?

=> 입주권의 경우 취득세율은 원시취득세율을 적용하기 때문에 기존의 주택수에 관계 없이 준공된 주택이 85 이하라면 2.96%, 85 초과라면 3.16%의 취득세율을 적용하면 된다.

 

만약 입주권이 아닌 분양권을 매수했다면 내야 하는 취득세는 얼마일까? 분양권이 세 번째 주택이 되므로 12%의 취득세율을 적용받게 된다.

 

 

(4) 상속 취득세, 증여 취득세

상속이나 증여와 같이 무상취득의 취득세율은 위의 표와 같다. 상속 취득세율의 경우 크게 부담스럽지 않으나 증여의 경우 조정대상지역에서 기준시가 3억 원 이상일 때 12%가 된다. 농특세, 교육세가 포함되면 13.2% 또는 13.4%의 취득세율이 부과된다. 여기서 비조정대상지역이나 조정대상지역에서 3억원 미만의 주택을 증여받는 경우 농특세, 교육세 포함 3.8% 또는 4% 세율이 적용되니 2 주택 중과 취득세율 8%, 3 주택 이상 12%에 비해 절세가 가능하다.

또한 예외적으로 1세대 1 주택을 배우자가 직계비속에게 증여 시에는 조정대상지역 기준시가가 3억 원 이상인 경우에도 3.8% 또는 4%의 증여 취득세가 부과된다.

 

=> 주의할 점 이번 포스팅은 취득세에 관한 내용이므로 증여나 상속의 경우 따로 국세에 해당하는 증여세, 상속세를 따로 신고하고 납부하여야 한다. 지방세인 취득세는 기준시가를 기준으로 위의 세율에 따라 계산되기 때문에 기준시가가 결정되는 4월 30일 이전에 증여하는 것이 절세의 방법이다.

 

 

 

양도소득세 관련 도움이 되는 글

2021/02/09 - [부동산 관련 자료] - 양도소득세 중과주택 판단시, 임대개시 기준시가 적용시점(공시가격 확인하기)

2021/02/01 - [부동산 관련 자료] - 양도소득세 계산 방법 알아보기(21.1.1. 이후 양도)

2021/01/31 - [부동산 관련 자료] - [양도소득세] 1세대 1주택 장기보유 특별공제(21.1.1. 이후 매도)

2021/02/02 - [부동산 관련 자료] - [다주택자 양도소득세 중과주택 판정] 다주택자 장기보유특별공제 확인!!

2021/02/04 - [부동산 관련 자료] - [주택임대사업자 9억 초과 고가주택] 거주주택 특례, 일시적 1세대 2주택 특례 중과배제(21.1.6.)

 

 

< 자세한 사항은 세무사님과의 상담을 통해 결정하시기 바랍니다 >

< 무단전재 및 재배포 금지 >