[부동산 대출1탄] 중도금대출 주택담보대출 LTV DTI DSR 이 무엇인지 알아보자(+규제지역, 비규제지역 주택담보대출 비율)

 

 

3월 내에 정부에서 가계부채 종합 관리 방안을 발표하기로 하였으나 최근 4월로 미뤄지게 되었다. 가계부채의 대부분은 주택으로 인한 대출일 수밖에 없는데 대출을 하려다 보면 LTV, DTI, DSR이라는 용어를 보게 될 것이다. 중도금 대출 또는 주택담보대출 계획이 있는 분들이라면  LTV, DTI, DSR가 무엇을 뜻하는지 꼭 이해해보도록 하자.

 

(1) LTV(Loan To Value ratio) 담보인정비율

 

주택의 담보가에 따른 대출금의 비율로 시세(KB시세 또는 감정가)에 LTV를 곱하여 대출 가능금액이 결정된다. LTV의 금액이 대출 가능 금액의 최대치로 예를들어 주택 가격이 5억이고 LTV가 50%라면 LTV 금액은 2억 5천만 원이 된다. 즉 최대한 빌릴 수 있는 금액의 최대치가 2억 5천이라는 것이다. 은행의 경우 대출을 통해 수익을 내기 때문에 최대한 많이 대출을 해주는 것이 좋지만 그렇게 되면 개인의 재무상태에 따라 돈을 갚지 못할 가능성도 존재하고 개인이 대출을 갚지 못해 파산하면 은행 또한 파산하게 되기 때문에 LTV는 국가가 금융기관의 건전성을 확보하기 위한 정부차원에서 부동산을 규제하는 방안이다. 따라서 나라마다 LTV가 다른데 미국은 최대 80%, 홍콩은 80~90%이다.

 

 

(2) DTI(Debt To Income ratio) 총부채상환비율

소득 대비 대출비율로 대출원리금 상환액이 연소득에서 차지하는 비율을 말한다. 나의총소득 대비 부채의 연간 원리금 상환액이 얼마인가를 보는데 대출을 얼마나 갚을 능력이 있는가를 판단할 수 있다.

예를 들어 연봉 5천만 원이고 DTI가 40%인 경우 연간 2천만 원까지 대출이 가능하다. 즉, 1년 동안 갚아야 하는 원금과 이자의 합이 2천만 원을 넘어가면 대출이 불가능하다는 의미이다.

 

 

 

(3) DSR(Debt Service Ratio) 총부채 원리금 상환비율

대출원리금 상환액이 차지하는 비율로 모든 대출의 원금+이자를 함께 상환하는 것으로 전체 원리금이 차지하는 비율이기 때문에 DTI보다 대출이 덜 나올 수밖에 없다. 여기서 모든 대출에는 차 할부, 학자금 대출, 신용대출 등의 모든 대출을 포함한다. 그렇다면 DSR을 모두 적용하는가? 아니다. DSR의 경우 투기과열지구의 9억 이상 아파트에서 적용한다.

 

 

 그렇다면 여기서 대출을 많이 받고자 한다면 연소득을 늘리거나 원리금 상환액을 줄이는 방법이 있는데, 원리금 상환액을 줄이는 방법은 갚는 기간을 최대한 늘리는 것이다. 

 

 

** LTV의 경우는 계산이 간단하지만 연소득, 대출기간, 다른 대출금, 이자율 등을 다양하게 고려해야 하는 DTI, DSR의 경우는 직접 계산하는 게 어려우므로 아래의 부동산 계산기를 이용해보자.

 

 

부동산계산기

 

(4) 규제지역, 비규제 지역에 따른 주택담보 대출 비율

 

규제지역과 비규제 지역의 경우 중도금 대출 비율이 다른데 자신에게 해당하는 LTV와 DTI가 몇 % 인지 확인하고 미리 자금조달을 계획해야 한다. 규제지역의 9억 원 이하의 경우만 먼저 살펴보고 추후 지역별, 시기별로 좀 더 자세하게 다뤄보도록 하자. 우선 투기과열지구의 경우 일반적인 무주택 세대는 40%의 LTV와 DTI가 적용되기 때문에 나머지 60%의 현금이 필요하다.

원칙적으로 1 주택 세대의 경우 규제지역에서 주택담보대출이 불가능하지만 6개월 내 기존 주택 처분과 새로운 주택으로 전입을 한다면 무주택 세대와 같은 LTV와 DTI를 적용받을 수 있다.

서민 실수요자의 경우 무주택 세대보다 10% 상향된 LTV와 DTI를 적용받을 수 있으니 참고하자.

 

이후 정부에서 가계부채 관리 방안을 발표하면 그 내용에 대해 정리하여 포스팅할 예정이며 대출에 관련된 내용 또한 정리하여 포스팅할 예정이다.

 

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