2021년 공동주택 공시가격 산정기준과 보유세(재산세 종부세)완화

2021년 3월에 발표한 국토교통부 자료에 의하면 2021년 공동주택 공시가격 현실화율은 시세의 90% 수준으로 달성하고자 하며 대신 1주택자이면서 공시가 6억 원 이하인 경우 재산세가 감소하고 공시가격 상승으로 인해 지역건강보험가입자의 건보료 부담을 완화해주겠다고 발표하였다. 공동주택 공시가격은 4월 29일(목)에 결정 공시되며 그에 따라 재산세와 종부세가 결정되며 의료보험료가 인상될 수 있다. 자신이 보유하고 있는 주택 공시가격 인상률을 어떻게 결정되는지 재산세는 얼마나 줄어드는지 자세히 살펴보도록 하자.

 

(1) 공동주택 공시가격 산정

부동산 공시가격 현실화 계획에 따라 공동주택 공시가격을 5년~10년에 걸쳐 현실화율 90% 수준으로 달성하겠다는 것을 목표로 하고 있다. 우선 공동주택 공시가격 산정 방식을 살펴보자.

올해 21년 공시가격은 20년 말 시세에 현실화율과 시세에 따른 +a 현실화율이 더해져 결정된다.

예를 들어 시세 20년 말 시세가 6억 원인 주택이고 전년도 현실화율이 60%였다면 (70-60)/2=5 이므로 5% 가산되어 21년도 공시가격은 6억*65%=3억 9천만 원이 되는 것이다.

만약 20년 말 시세가 10억 원인 주택이고 전년도 현실화율이 60%였다면 잔여 도달기간을 5년으로 잡았을 때, (90-60)/5=6 이므로 6%가 가산되어 21년도 공시 가격은 것이다. => 23년 이후부터는 시세 9억 원 미만 주택도 동일하게 산정되므로 점차 공시가격은 시세에 가까워질 것이고 그에 따른 보유세와 종부세 및 건강보험료가 증가할 수밖에 없다.

 

 

(2) 보유세 재산세 부담 완화 방안

공시가격 6억원 이하의 주택은 전체의 92.1%에 해당하기 때문에 이들이 공시가격 상승으로 인한 부담을 덜어주고자 완화 방안을 내놓았다. 21년도 6월 재산세 부과부터 적용되는 지방세법 개정안에서는 1주택자가 보유한 공시가격 6억 원 이하 주택의 경우 특례 세율표를 적용받게 되어 공시가격은 상승하지만 재산세는 감소하게 된다. 내용을 살펴보자.

 

과세표준이 6천만원 이하이면 공시가격 6억 이하일 때 0.05%의 세율을 적용받게 되어 기존 세율보다 0.05% 낮은 세율로 계산하게 된다. 여기서 과세표준(과표)은 공시가의 60%이며 주택 재산세 산출 구조식은 다음과 같다.

 

 

예를 들어 재산세를 계산해보자.

만약 20년 공시가격이 2억 원이었다면 과세표준은 60%를 곱하여 1.2억 원이며 표준세율을 적용하면 산출세액은 15만 원이 된다. 만약 특례세율 3만 원+0.6억 초과분*0.1%를 적용했다면9만 원이 납부세액이 된다.

여기서 21년 공시가격 현실화로 인해 2.5억으로 공시가격이 상승했다면 과세표준은 60%를 곱한 1.5억 원이 되고 공시6억 원 이하의 특례세율을 적용하면 3만 원+(0.6억 초과분 9천만 원*0.001)=12만 원이 된다. 그런데 여기서 상한율이라는 게 있어서 공시가격3억 원 이하인 경우 전년 대비 증가율의 상한이 5%를 적용하게 된다. 즉, 20년도에 만약 특례세율이 적용되어 납부세액이 9만 원이라면 상한이 5%이므로 9만 원*1.05=9.45만 원이 되고 21년도 산출세액인 12만 원과 전년 대비 증가율 제한을 두었기 때문에 전년 대비 5% 상한인 9.45만 원 중 더 작은 값인9.45만 원으로 납부세액이 결정된다는 것이다.

 

 

(3) 보유세 종부세 완화

종합부동산세의 경우 1세대 1 주택인 경우 세액공제를 해주게 되는데 만 60세 이상 고령자는 연령별로 20~40% 공제혜택을 받게 되고, 5년 이상 장기보유자는 기간에 따라 20~50%의 공제를 받게 되어 최대 80%까지 공제를 받을 수 있다.

 

 

공시가격 현실화율이 시세에 근접해지는 만큼 다주택자의 경우 보유세에 대한 부담은 점점 커질 수밖에 없다. 위에서 설명한 보유세 완화는 1 주택자들을 위한 혜택이며 자신이 1세대 1 주택을 보유하고 있다면 재산세율 완화와 종부세 세액 공제 혜택을 볼 수 있으니 참고하도록 하자.