생활안정자금 대출이란? 임차보증금 반환(전세퇴거자금) 대출?

주택을 구매할 때 현금부자가 아니라면 대부분의 사람들은 대출을 받아야 한다. 주택을 담보로 하여 받는 대출을 통틀어 주택담보대출이라고 부르는데 이 주택담보대출에는 종류가 여러 가지가 있다. 크게 주택 구입 목적으로 받는 주택담보대출과 생활안정자금 목적으로 받는 주택담보대출이 있다. 주택 구입 목적 주택담보대출은 말 그대로 주택을 구입하기 위해 대출을 받는 것인데 지금은 구입 목적으로는 규제지역에서 주택담보대출을 1개밖에 받을 수 없다. 구입 목적 대출을 받기는 어렵지만 생활안정자금 대출의 경우 주택당 최대 1억씩 대출이 가능하다. 그렇다면 주택담보대출 중 생활안정자금 대출은 무엇인지 자세히 살펴보도록 하자.

 

생활안정자금 대출이란?

의료비, 교육비, 생활비, 결혼자금, 자동차 구입자금 등 생활자금조달목적으로 이미 보유하고 있는 주택을 담보로 받는 대출로 1년에 1주택당 최대한도1억(세대 기준)까지 대출이 가능하며 배우자 및 세대원의 주택 보유 확인이 필요하다. 대출기간 동안 추가 주택구입 금지 약정을 작성하게 되는데 분양권, 입주권 등 모두 포함하여 구입이 불가능하다. 약정 체결 후 주기적으로 주택구입여부를 확인하여 만약 확인되면 대출이 즉각 회수되고 주택 관련 신규 대출을 3년간 제한하게 된다.

 

여기서 생활안정자금대출에는 다시 3가지로 크게 구분이 되는데 일반용도의 생활안정자금 대출과 임차보증금 반환 용도 주택담보대출(전세퇴거자금대출), 기존대출 대환하는 용도의 주택담보대출(소위 '갈아타기')로 이렇게 나뉘게 된다. 

 

일반용도 생활안정자금 대출은 말그대로 돈이 필요한데 주택을 담보로 하여 빌리는 것으로 생활에 필요한 생활비, 교육비, 병원비, 장례비 등에 사용하는 것을 말한다.

 

임차보증금 반환용도 주택담보대출(전세퇴거자금대출)은 대출을 받아 세입자 퇴거 자금을 반환해주는 용도로 사용하는 것이다.

 

대환용도 주택담보대출은 기존의 받은 대출금리가 높아 다른 금융기관의 대출을 통해 기존 대출을 상환하는 용도로 대출을 받는 것을 말한다. 이 경우 기존 대출의 거치기간이 끝난 경우 좀 더 낮은 금리 상품 찾아 갈아탐으로써 이자에 대한 부담을 줄일 수 있다.

 

위에서 설명한 3가지는 모두 주택담보대출 중 생활안정자금대출에 해당하는 것으로 이는 1년에 최대한도 1억까지 대출이 가능하다는 점을 기억해야 하며 주택 보유 수와 주택이 위치한 지역에 따라 LTV와 DTI가 적용되어 한도가 달라질 수 있으니 확인해야 한다.

예를 들어 시가 6억원이 아파트가 투기과열지구에 위치한다면 1 주택자의 경우 LTV 40%를 적용받기 때문에 2억 4천만 원까지 대출이 되지만 최대가 1억 한도이기 때문에 생활안정자금 한도에 걸려 1억원까지만 받을 수 있다.

 

만약 임차보증금 반환용도로 주택담보대출을 받는 경우 예를 들어 투기과열지구의 시가 2억 5천만 원의 아파트 보증금이 8천만 원일 때 1 주택자라면 LTV 40%를 적용받으므로 1억 원까지 대출이 가능하지만 임차보증금과 비교해 더 낮은 금액을 적용하므로 8천만 원까지 대출이 가능하다.

 

만약 대환용도로 주택담보대출을 받는 경우 역시 최대 1억까지 가능하지만 이 경우 기존 대출이 있기 때문에 대부분의 은행에서 기대출+1억으로 보아 한도까지 대출을 안 해주는 경우가 많다. 이럴 경우 보험사 대출이 대안이 될 수 있는데 금리가 더 높은 대신 기존에 받은 대출을 생활안정자금으로 보지 않고 최대 1억에 대한 추가 대출이 가능하다고 하니 직접 보험사에 문의하면 좋겠다.

 

15억 초과 고가주택의 경우 구입용도 대출이 불가능한 것이지 생활안정자금 대출이 가능하다. 따라서 15억 초과 고가주택 보유자도 용도에 따라 연간 1억 원 한도의 주택담보대출이 가능하다.

 

생활안정자금대출은 한도가 1억 원이기 때문에 최대 1억원까지만 대출이 가능하나 금융사 여신심사위원회 승인을 받으면 추가지금을 대출해줄 수 있는 예외조항이 있어 가능하기는 하다. 하지만 1억원 이상 대출 승인 시 금융사는 결과를 금융감독당국에 보고해야 하고 문제가 되면 금융사에서 불이익을 감수해야 하기 때문에 현실적으로 1억 원을 초과하는 대출은 어렵다고 보는 게 좋을 것이다.

 

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