[부동산 대출 2탄] 조정대상지역으로 지정 후 중도금대출 주택담보대출 관련

 원래는 비조정대상지역이었다가 갑자기 규제지역으로 지정된 곳이 많은데 이런 경우 중도금 대출이나 잔금대출과 같은 주택담보대출은 어떻게 바뀌는지 그리고 조정대상지역과 투기과열지구의 경우 대출 LTV는 얼마인지 알아보도록 하자.

 

(1) 비규제지역에서 규제지역으로 지정 후 대출

 

 

국토교통부 6월 23일 보도자료에 의하면 신규 규제지역 내 분양주택 중도금 대출에 대한 LTV는 종전 규정을 적용하겠다고 밝혔는데 무주택 세대, 처분조건 약정(2년 내 처분)을 체결한 1주택 세대에 한해서 6월 19일 전까지 계약을 완료했다면 비규제 지역 LTV를 적용하겠다고 밝혔다.

 

 

 

즉, 조정대상지역 지정 전 계약과 대출을 모두 실행했다면 전입에 대한 규제나 주택 처분에 대한 규제가 없이 종전 규정을 적용받을 수 있다. 반면 조정대상 지역 전 계약서를 작성하고 규제지역으로 지정 후 대출을 실행했다면 국토교통부 보도자료에 따라 무주택세대, 처분 서약을 한 1 주택 세대는 종전 규정을 적용하겠다고 밝혔다.

 

단! 여기서 기억해야 할 점은 주택이 완공되고 잔금대출을 받을 때는 조정대상지역, 투기과열지구에서 적용되는 LTV를 적용받기 때문에 조정대상지역의 경우 50%, 투기과열지구의 경우 40%의 LTV를 적용해 잔금대출을 받을 수 있다. 만약 잔금대출 시점에 받을 수 있는 대출금액이 중도금대출보다 적은 경우에도 기존 중도금대출 받은 범위 내에서 대출을 받을 수 있다. 비조정대상지역에서 바로 투기과열지구로 지정되었다 하더라도 동일하다.

 

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예를 들어 보자

분양가 5억 인 주택의 60% 중도금 대출 3억 원을 받았다고 하자. 조정대상지역으로 지정되고 나중에 잔금대출을 일으키는 경우 입주 시 시세가 5억 5천으로 상승했다면 50% 잔금대출이 가능하므로 2억 7천5백만 원까지 대출이 가능하다. 하지만 중도금 대출보다 적은 경우 기존 중도금대출 범위 내에서 대출을 받을 수 있으므로 3억까지 잔금대출이 가능하다는 것이다.

 

 

(2) 규제지역 중도금 대출, 잔금대출 (주택담보대출) 비율

 

 

 

조정대상지역의 경우 LTV는 50%/30%까지 가능한데 여기서 9억 이하는 50%까지 대출이 가능하며 9억 초과분에 대해서는 30%의 대출이 가능하다는 것이다. 투기과열지구의 경우 LTV는 9억이하는 40%, 9억 초과분에 대해서는 20%의 대출이 적용된다.

 

여기서 중요한 점은 7월 1일부터 신청한 주택담보대출의 경우 반드시 6개월 내 전입 의무가 부여된 다는 것이다. 이것은 추후 주택이 완공되고 비규제 지역이 되었더라도 주택담보대출을 신청할 때 작성한 약정이므로 반드시 이행해야 한다. 즉, 주택 완공 후 규제지역 여부에 관계없이 6개월 내 전입을 해야 한다는 것인데 만약 지키지 않으면 3년 동안 그 어떤 주택담보대출도 받을 수 없게 된다.

또한 1 주택 세대의 경우 6개월 내 기존주택 처분조건과 6개월내 전입 의무 모두를 이행해야 위와 같은 LTV를 적용해 대출을 받을 수 있다. 

=> 6월 30일 전에 비규제지역에서 조정대상지역으로 지정된 후 종전 규정을 적용해 중도금 대출을 받은 경우는 6개월 내 전입할 의무가 없으나 추후 완공되고나서 잔금대출을 받으면 무조건 전입을 해야한다. 그래서 전입하지 않기위해 중도금대출 만기에 의도적으로 연체한 뒤 그 기간동안 전세세입자를 구해 전세금으로 잔금을 치뤄 주택담보대출을 받지 않으면 6개월내 전입 의무에서도 자유롭게 된다. 다주택자인 경우에는 이런 방법을 통해 전입 의무와 기존주택 처분 약정으로부터 빠져나갈 수 있다. 물론 전세금지법 제외 대상만 가능함.

 

부동산 대출 3탄에서는 HUG, HF와 같은 대출보증기관과 대출 가능 횟수 등에 대해 알아보도록 하자.

 

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