[양도소득세] 1세대 1주택 장기보유 특별공제(21.1.1. 이후 매도)

1세대 1주택인 상태에서 주택을 양도할 때 양도소득세는 과세 또는 비과세로 구분되는데 우선 비과세를 받기 위한 보유기간, 거주요건 기산일에 대해 이전에 포스팅해 보았다. 간략히 설명하면 21년 1월 1일 이후 매도하는 경우 최종 1주택이 된 시점에서부터 보유기간을 기산하고 보유기간 중에 거주기간 2년을 충족해야 비과세를 받을 수 있다. 비과세를 받지 못하는 경우에는 양도차익에 대해 과세를 하게 되는데 이 때 장기보유특별공제를 통해 양도세를 줄일 수 있다.

 

1세대 1주택 비과세 보유기간, 거주기간 조건!!

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소득세법 제95조(양도소득금액)

① 양도소득금액은 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

②제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 토지, 주택 보유기간이 3년 이상인 것 및 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다. 

④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(1) 대통령령으로 정하는 1세대 1주택이란?

소득세법 시행령 제155조, 제155조의2, 제156조의2에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택으로 일반적으로 비과세를 받을 수 있는 1세대 1주택을 생각하면 쉽다. 예를 들어 일시적 1세대 2주택도 1세대 1주택으로 보고 비과세를 받는 것처럼 위 시행령에 해당하는 주택들은 특별히 1주택으로 보겠다는 것이다.

 

 

(2) 1주택인데 비과세를 못 받는 경우는?

조정대상지역이라면 보유기간 중 거주기간 2년을 채워야 하는데 만족하지 못하는 경우가 해당한다. 또한 1세대 1주택이지만 양도가액이 9억 원을 초과하는 고가주택의 경우 9억원까지는 비과세를 받지만 초과분에 대해서는 과세를 하기 때문에 그부분에 대해 장기보유 특별공제를 받을 수 있다.

 

 

(3) 거주기간, 보유기간 기산일은?

비과세를 적용받기 위한 거주기간, 보유기간 기산일과는 다르다!(중요)

'④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다.' 에 의거하여 장기보유특별공제는 취득일부터 양도일에 해당하는 기간을 보유기간, 그 보유기간 중 거주기간으로 기산한다.

 

 

(4) 장기보유 특별공제 공제율은?

소득세법 제95조에 의하면 1세대 1주택이고 보유기간 3년 이상&거주기간 2년 이상일 때는 특별히 4%의 공제율을 적용하겠다는 것으로 21년 1월 1일 이후 양도부터는 보유기간에 따라, 거주 기간에 따라 각각 따로 공제하게 된다. 만약 1세대 1주택이 아니라면 or 보유기간 3년 이상이 안된다면 or 거주기간 2년 이상이 안 된다면 4% 공제를 받지 못하고 표1처럼 2%의 공제율을 적용 받게 된다. (물론 다주택자들 중 양도세 중과가 되는 경우는 장기보유 특별공제를 적용받을 수 없다.)

 

예를 들어 

보유 2년 + 거주 2년을 한 경우 = 0% (3년 이상 보유 불충족)

보유 3년 + 거주 1년을 한 경우 = 3년 X 2% = 6% 공제 (2년 이상 거주 불충족)

보유 5년 + 거주 1년을 한 경우 = 5년 X 2% = 10% 공제 (2년 이상 거주 불충족)

보유 3년 + 거주 2년을 한 경우 = 3년 X 4% + 2년 X 4% = 20% 공제 (2년 이상 거주 충족)

보유 12년 + 거주 10년을 한 경우 = 10년 X 4% + 10년 X 4% = 80% 공제 (최대 40%까지 공제)

보유 20년 + 거주 1년을 한 경우 = 15년 X 2% = 30% 공제 (최대 30%까지 공제)

 

 

=> 정리하자면 내가 조정대상지역에서 21년 1월 1일 이후 주택을 양도하는 경우 대통령령으로 정하는 1세대 1주택에 해당하는데 비과세를 받을 수 없다면 장기보유 특별공제를 받을 수 있고, 이것은 취득일부터 양도일까지의 보유기간과 거주기간에 따라 공제를 다르게 받게 된다.

 

* 최종 결정은 세무사님과 상의를 통해 결정하시길 바랍니다

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