1세대 1주택 비과세 보유기간, 거주기간 조건!!

1세대 1주택 비과세 보유기간, 거주기간 조건

 

1세대 1주택의 비과세의 경우 이전에는 보유 2년만 하면 됐지만 2019년 2월 12일 발표한 소득세법 시행령에 의해 21년 1월 1일 이후 양도하는 경우 비과세를 받기 위한 보유, 거주 기간을 꼭 확인해야 한다.

 

 

2019년 2월 12일 발표한 내용 중 문제가 되는 부분은?

 

소득세법 시행령 제154조

⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.  <개정 2019. 2. 12.>

 

=> 제155조, 제155조의2 및 제156조의 2는 양도시 비과세를 받는 경우라고 생각하면 쉬운데 결국 여기서 2주택 이상을 보유한 1세대는 1주택만 남게 된 그 시점에서부터 보유기간을 산정하겠다라는 내용때문에 비과세를 받으려면 주의해야 한다. 주의해야 하는 이유는 보유기간을 새롭게 산정하고 그 새롭게 산정한 보유기간 동안 거주기간이 2년을 충족해야 비과세를 받을 수 있기 때문이다. 아래 내용을 살펴보자.

 

 

 

1세대 1주택 비과세와 관련된 소득세법 시행령 제154조

 

소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위)

①법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

  

소득세법 시행령 제154조에 의하면 1세대 1주택의 범위란 양도일 현재 1주택만 보유하고 있는 것을 말하는데 중요한건 취득당시 조정대상지역이면 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 한다는 점이다.

  

=> 다시 말하면 취득 당시 조정지역이 아니었다면 보유 2년만 만족하면 되기 때문에 상관이 없지만 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유기간 중 다시 거주를 2년해야 한다는 말이다.

 

 

 

그렇다면 조정대상 지역이 되기 전에 매매계약금만 지불한 경우는 어떻게 될까?

 

 '제154조에서 맨 마지막 줄에 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.'라고 되어 있다. 여기서 제5호란 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우를 의미한다. 따라서 무주택인데 조정대상 전에 매매계약을 체결한 경우에는 이전 규정을 적용해서 보유 2년만 하면 된다는 이야기이다.

 

 

다시 본론으로 돌아와서 결국 2021년 1월 1일 이후 양도시 다주택자가 1주택이 된 경우 최종 1주택이 된 시점에서부터 보유기간 2년을 채워야 하는데 그 마지막 주택이 비조정대상지역일 때 취득했다면 2년 보유만하면 되지만 조정대상지역에서 취득했다면 2년 보유 + 2년 거주 요건을 다시 만족해야 한다. 따라서 이전에 2년 거주요건을 만족하고 전세를 주고 있었던 경우 최종 1주택이 된 이후로 새롭게 다시 거주해야 하므로 문제가 될 수 있다.

 

 

 

구체적 예를 들어 알아보자

  

국세법령정보시스템 질의 회신 내용 중 기획재정부 재산세제과-35(21.1.14.)

 

 

  

 => 질의 내용은 B주택이 일시적 2주택에 해당하지 않아 과세로 양도한 후 실제 2년 이상 실거주한 조정대상지역 내에 A 주택을 양도하려고 할 때 B주택을 양도한 21년 5월 9일부터 보유기간만 새로 산정하는지 아니면 보유 및 거주기간 모두 새로 기산해야 하는지에 대해 질의하였다.

  

=> 이에 기재부에서는 보유 및 거주기간 모두 새로 기산하는 게 맞는다는 답변을 회신했다. 결국 B주택을 비과세로 양도하지 못하는 경우(즉, 과세로 양도하는 경우= 제155조, 제155조의2 및 제156조의2에 해당하지 않는 경우) 최종 주택이 조정대상지역에서 취득한 주택이라면 최종 1주택이 된 시점에서부터 보유기간을 산정하고 그 보유기간 동안 새롭게 거주기간을 산정한다.

 

 

 

 

기획재정부 재산세제과 -1132(20.12.24.)

 

 

  

=> 21년 1월 1일 이전에 B주택을 과세로 양도한 뒤 21년 1월 1일 현재 1주택만 보유하고 있는 경우 이를 양도할 때 보유기간 기산일이 최종 1주택이 된 날인지 아니면 A주택 취득일인지 질의하였다. 

 

=> 이에 기재부에서는 A주택 취득일로부터 보유기간을 기산하는 것이 맞는다고 회신하였다. 즉, 21년 1월 1일 이전에 과세든 비과세는 전부 매도하고 21년 1월 1일 현재 1주택인 경우에는 취득시점부터 기산하기 때문에 이미 보유나 거주기간을 만족했다면 바로 비과세로 매도할 수 있다.

 

 

 

 

간단하게 최종 정리를 해보자.

 

  

=> 일시적 2주택 즉, 직전주택을 비과세로 팔 수 있다면 최종주택은 주택 취득일부터 기산하고, 21년 1월 1일 이후 과세로 양도했다면 최종주택은 직전주택 양도일로부터 기산한다. 또한 최종주택 취득이 비조정대상지역이었다면 나중에 조정대상지역이 되었더라도 보유 2년만 만족하면 비과세를 받을 수 있으며, 최종주택이 조정대상지역에서 취득했다면 나중에 비조정대상지역이 되었더라도 보유 2년과 거주 2년을 모두 만족해야 비과세를 받을 수 있다.

 

* 최종 결정은 세무사님과 상의를 통해 결정하시길 바랍니다

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