[다주택자 양도소득세 중과주택 판정] 다주택자 장기보유특별공제 확인!!

주택을 양도할 때 세금을 절세하기 위해서는 비과세로 양도하는 것이 가장 좋지만 그렇지 못한 경우 장기보유 특별공제를 통해 세금 부담을 줄일 수 있는데 모든 주택에 대해 장기보유 특별공제를 받을 수 있는 건 아니다. 우선 1세대 1 주택인 경우에는 보유 3년&거주 2년을 만족하면 1년에 4%씩 보유과 거주 각각 공제를 받을 수 있는데 이전에 포스팅했던 아래 링크를 참고하면 좋을 것 같다. 문제는 다주택자의 경우 양도소득세 중과가 되는 경우에는 장기보유 특별공제를 받을 수 없을뿐더러 주택수에 따라 양도소득세율을 가산 적용한다. 다주택자의 양도소득세 중과란 무엇이고, 중과 주택을 판정하는 방법, 중과 주택에서 예외 되는 주택에 대해 알아보자.

 

 

[양도소득세] 1세대 1주택 장기보유 특별공제(21.1.1. 이후 매도)

[양도소득세] 1세대 1주택 장기보유 특별공제(21.1.1. 이후 매도)

 

(1) 다주택자 양도소득세 중과란?

양도당시 중과대상 주택수가 2개 이상인 자(다주택자)가 조정대상지역에서 주택을 양도할 때 양도소득세를 중과한다.

 

 

 

 

21년 6월 1일 양도분부터 적용하는 중과세율로 2 주택의 경우 10% 중과에서 20% 중과로 바뀌며 3 주택 이상의 경우 20% 중과에서 30% 중과로 바뀌게 된다. 여기서 중요한 점은 중과세율의 경우 조정대상지역에서 주택을 양도하는 다주택자에게 부과하는 세금이라는 점이다. 다시 말하면 조정대상지역이 아니거나 조정대상지역이라 하더라도 다주택자가 아닌 경우는 볼 필요가 없다는 의미이다. 여기서 또 한 가지 중요한 점은 취득 당시 비조정지역이었더라도 양도 당시 조정대상지역이라면 해당된다. 즉, 양도세 중과 기준은 취득 시점이 아니라 양도하는 시점에서 주택이 조정지역에 있는지 확인해야 한다.

 

(2) 중과대상 주택수 판정하는 방법?

자 이제 양도시점에 중과대상에 해당하는 주택수가 2개인지 3개인지 그 이상인지 확인하는 방법에 대해 알아보자. 중과대상 주택이 되려면 2가지 조건을 동시에 만족하고 있어야 한다.

① 주택이 조정대상지역에 있는가

② 주택이 아래 지역에 소재하거나 그외 지역이라면 기준시가 3억 원 초과인 경우

 

 

 

 

① 조건과 ② 조건을 동시에 만족하는 주택수가 2개 이상일 때부터 양도소득세 중과대상이 된다.

즉, 주택이 비조정대상에 있으면 ①를 만족하지 않으므로 중과 제외, 조정대상지역에 있는데 위 표에 있지 않은 지역이면서 기준시가가 3억 원 이하이면 중과 제외된다. ①과 ②를 동시에 만족해야 중과주택이 됨을 기억하자.

 

 

 

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자 그런데 여기서 중과주택 중에 특별히 중과대상에서 배제시켜주는 주택들이 있다. 바로 소득세법 시행령 제167조의 3과 제167조의 10에 의거하여 해당 주택은 특별히 중과 제외시켜주겠다는 것이다. 소득세법 시행령 내용을 간략하게 정리했으니 한 번 살펴보도록 하자.

 

 

167조의3 (1세대 3주택3 주택 이상에 해당하는 주택의 범위)

=> 1세대 3 주택 이상인 경우 중 아래 해당하는 1~11에 해당하는 주택은 중과세율 적용에서 제외하겠다는 의미.

 1. 수도권 및 광역시ㆍ세종특별시 읍, 면 지역 외에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억 원을 초과하지 아니하는 주택

 2.  민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가목~사목까지 중 매임임대만 정리)

 

 

 

 

 

3. 조세특례제한법 제97조, 제97조의 2 및 제98조에 따라 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택

4. 종업원에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 당해 무상제공기간이 10년 이상인 주택

5. 조세특례제한법 제98조의 2, 제98조의 3, 제98조의 5부터 제98조의 8까지 및 제99조, 제99조의 2 및 제99조의 3까지에 따라 양도소득세가 감면되는 주택(미분양 주택, 신축주택)

6. 제155조제6항제1호에 해당하는 문화재주택

7. 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)

8-1. 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택

8-2. 1세대 구성원이 사업자등록 후 5년이상 가정어린이집으로 사용하고, 가정어린이집으로 사용하지 아니하게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택

9.  1~8-2 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 해당 주택

10. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택

11. 1세대 1주택 비과세 특례 대상 주택이 대체주택 취득으로 일시적으로 3 주택 이상이 된 경우 해당 특례 주택(등록임대사업자의 거주주택 등)(2020 세법개정 후속 시행령 개정에서 포함된 내용)(이 영 시행일 이후 양도분부터 적용)

(이 부분이 추가됨으로써 어떤것이 바뀌는지 다음 포스팅 예정)

 

 

 

 

제167조의 10((양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위)

=> 1세대 2주택에 해당하는 경우 아래 해당하는 주택은 중과세율 적용에서 제외하겠다는 의미.

 

1.  1. 수도권 및 광역시ㆍ세종특별시 읍, 면 지역 외에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억 원을 초과하지 아니하는 주택

2. 위의 167조의 2부터~8-2까지 해당하는 주택(1세대 3주택에서 적용한 예외주택들)

3. 1세대의 구성원 중 일부가 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 인하여 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전하기 위하여 1 주택을 취득함으로써 1세대 2주택이 된 경우의 해당 주택(취득 후 1년 이상 거주하고 해당 사유가 해소된 날부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)

4. 1 주택을 소유하고 1세대를 구성하는 사람이 1주택을 소유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2 주택을 소유하게 되는 경우의 해당 주택(세대를 합친 날부터 10년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)

5. 1주택을 소유하는 사람이 1주택을 소유하는 다른 사람과 혼인함으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우의 해당 주택(혼인한 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)

6.  주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 해당 소송 결과로 취득한 주택(소송으로 인한 확정판결일부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)

7. 1 주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2 주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택[다른 주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 아니한 경우

8. 주택의 양도 당시 법 제99조에 따른 기준시가가 1억 원 이하인 주택(도시 및 주거환경정비법상 정비구역 내 주택 제외)

9. 1세대가 1~6까지 규정에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우 그 해당 주택

10. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택

 

 

 

 

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정리해보자.

우선 가지고 있는 총 주택 중에 중과 주택이 몇개인지를 센다.

산정된 중과주택 중 제167조의 3 , 제167조의 10에 해당하는 주택이 있는지 확인한다.

해당하는 주택이 있다면 해당 주택은 양도소득세 중과 제외 주택이므로 총 중과 주택에서 제외한다.

양도소득세 계산시 다주택 중과가 되는 경우는 장기보유특별공제를 받을 수 없으며 일반세율로 계산 시 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다.

 

 

예를 들어보자.

 

 

A 비조정대상지역 기준시가 4억, B 조정대상지역 노원 기준시가 5억,

C 조정대상지역 인천 연수구 기준시가 2억

(A, B, C 주택이 소득세법 시행령 제167조의 3, 제167조의 10에 해당하는 주택이 아니라면) 

 

정답) A는 제외(비조정대상지역), B는 포함(조정+서울특별시), C는 포함(조정+인천광역시) 총 2개

이럴 때 A주택을 먼저 팔 때는 A주택은 중과 제외 주택이므로 일반세율을 적용받게 되고 따라서 장기보유 특별공제를 받을 수 있다. 만약 B주택을 먼저 팔게 되면 중과대상 주택수가 총 2개 이므로 기본세율+10%(21년 6월 1일 이후 20%) 중과되므로 장기보유 특별공제를 받을 수 없다.

따라서 이런 경우 중과 제외 주택을 먼저 양도하는 게 이득이다.

 

 

 

문제) 어떤 주택이 중과 주택이며 총 몇 개인가? 고민해보고 아래 더보기를 눌러보자.

 

A 조정대상지역 강남 기준시가 6억, B 조정대상지역 창원 성산구 기준시가 4억,

C 조정대상지역 강남 기준시가 4억(장기임대사업자 등록, 요건 충족한 경우, 제167조의 3), D 조정대상지역 경기도 광명 기준시가 2억

 

정답) A는 포함(조정+서울), B는 포함(조정+기준시가 3억 초과), C는 제외(장기임대사업자 등록), D는 포함(조정+경기도) 총 3개

만약 A를 팔게 되면 중과 주택이고 중과대상 주택수가 총 3개 이므로 기본세율+20%(21년 6월 1일 이후 30%) 중과되므로 장기보유 특별공제를 받을 수 없다.

만약 임대기간 완료 후 C주택을 양도하게 되면 중과 배제 주택이므로 기본세율로 계산하며 기간에 따라 장기보유 특별공제를 받을 수 있다.

 

 

정확한 사항은 세무사님과 상의를 통해 결정하시길 바랍니다

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