[주택임대사업자 9억 초과 고가주택] 거주주택 특례, 일시적 1세대 2주택 특례 중과배제(21.1.6.)

임대사업자의 경우 장기임대주택으로 등록한 주택 외에 자신이 거주하고 있는 한 채에 대해서 평생 1번 거주주택 특례를 적용해 비과세를 받고 양도할 수 있다. 근데 여기서 거주주택을 팔고 이사할 새로운 주택을 먼저 취득해서 일시적 2 주택이 된 경우 두 가지 특례가 동시에 적용되었을 때 9억 이하의 주택은 양도소득세가 비과세이기 때문에 문제가 없지만 9억을 초과하는 고가주택의 경우 초과분에 대해 과세를 하게 된다. 그런데 여기서 새롭게 취득한 주택으로 인해 9억 초과분을 계산할 때 중과를 받게 되어 그동안 큰 논란이 있었다. 우선 어떤 내용인지 살펴보고 변화된 내용이 무엇인지 알아보자.

 

 

(1) 임대사업자 거주주택 특례와 일시적 2주택이 동시에 성립하는 경우

21년 1월 6일 세법개정 전에는 거주주택 특례에 의해 조건을 만족하는 임대사업자가 거주주택을 양도하는 경우 9억 원까지는 비과세를 받을 수 있지만 9억을 초과한 부분에 대해서는 과세를 하는데 중과를 적용했다. 20년 9월에 발표된 100문 100답의 양도소득세 13번을 살펴보자.

 

 

 

 

'일시적 1세대 2주택 + 거주주택 비과세 특례가 중복 적용되는 경우 9억 초과분에 대해서는 중과세율을 적용하기 때문에 장기보유특별공제는 적용되지 않는다'라고 국세청에서 발표했다. 이게 발표되고 나서 논란이 있었는데 장기임대주택으로 등록한 주택이 중과 배제가 되는데도 불구하고 9억 초과분에 대해서는 거주주택, 새로취득한 주택, 장기임대주택 모두 중과주택으로 판단하여 총 3 주택, 기본세율에 20% 중과세율이 가산된 것이다.

 

 

 

(2) 2020년 세법개정 후속 시행령(21.1.6.)

21년 1월 6일 발표된 2020년 세법개정 후속 시행령에서 위 내용에 대해 개정된 세법을 발표했다. (중간 내용 생략)

 

 

 

 

 

소득세법 시행령 제167조의 3 조정대상지역에서 3 주택자 이상의 경우 중과 배제 주택에 대한 법규로

1세대 1 주택 비과세 특례 대상 주택(등록 임대사업자 거주주택 등)이 대체주택 취득으로 일시적 3 주택 이상이 된 경우 해당 특례주택을 중과 배제에 추가시킨다는 내용의 개정안을 발표했다. 중요한 건 이 영 시행일 이후 양도분부터 적용하기 때문에 이전에 9억 초과 고가 주택을 중과로 양도한 사람들은 구제해 주지 않는다는 점이다.

 

따라서 주택임대사업자 거주주택 특례와 일시적 2 주택 특례가 적용된 9억초과 고가주택을 양도하는 경우 시행일 이후 양도하면 되겠다. 중과배제가 되어 장기보유특별공제를 받을 수 있다면 9억 초과분에 대한 양도소득세는 어떻게 계산하는지 알아보자.

 

 

 

(3) 거주주택 특례 + 일시적 2주택 9억 초과분에 대한 양도소득세 계산

우선 양도소득세 계산하는 방법과 과정에 대한 설명은 이전 포스팅에 자세히 설명되어 있어 내용을 살펴보고 오면 도움이 될 것 같다.

 

양도소득세 계산 방법 알아보기(21.1.1. 이후 양도)

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[양도소득세] 1세대 1 주택 장기보유 특별공제(21.1.1. 이후 매도)
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예를 들어 거주주택 취득가액 5억, 양도가액 12억, 필요경비 2천만 원이라고 가정하자.

 

 

 

 

일단 위 표를 따라 9억 초과분 양도차익까지 계산해보자. 계산해보면 9억 초과분에 대한 양도차익은 1억 7천만 원이 된다. 이다음 계산은 아래 식을 따라 계산하면 되는데 여기서 장기보유 특별공제에 따라 최종 양도소득세가 많이 달라진다.

 

 

 

 

일단 거주주택 특례를 적용받기 위해서는 2년 거주를 해야 하기 때문에 2년 이상 거주 중 유형별로 장기보유특별공제와 양도소득세를 계산해보자. 21년도 1월 1일 양도분부터 거주, 보유에 대해 각각 4%씩 계산한다.

 

 

① 거주 2년 , 보유 5년 

장기보유특별공제는 2년X4% + 5년X4% = 28% 공제를 받을 수 있다. 따라서 장기보유특별공제 금액은 1억7천만원X28% = 4760만원이다. 9억원초과 양도차익에서 장기보유특별공제 4760만 원과 기본공제 250만 원 제외하면 1억 1990만 원이다. 아래 과세표준에 해당하는 구간은 35% 세율로 계산하며 누진공제액은 1,490만 원이다.

 

 

 

 

따라서 9억 초과분에 대한 양도소득세는 29,771,500원이 된다.

 

 

 

② 거주 8년 보유 12년

장기보유특별공제는 8년X4% + 10년X4% = 72% (거주, 보유 각각 최대 40% 까지가능)

따라서 장기보유특별공제 금액은 1억 2240만원이되므로 9억원초과 양도차익 1억7천만원에서 장기보유특별공제 1억 2240만 원과 기본공제 250만 원 제하고 나면 4510만 원이다. 적용되는 세율은 15%이고 누진공제액은 108만 원이다.

 

 

 

 

따라서 9억 초과분에 대한 양도소득세는 6,253,500원이 된다.

 

=> 장기보유특별공제가 얼마나 적용되느냐에 따라 양도소득세의 차이가 4배이상 나는 것을 볼 수 있다. 그렇기 때문에 양도소득세를 계산할 때 비과세여부, 장기보유특별공제 여부가 중요하며 장기보유특별공제를 적용받기 위해서는 중과 배제가 되어야 하므로 다주택자의 경우 중과배제 여부를 꼭 확인해야 한다.

 

[다주택자 양도소득세 중과주택 판정] 다주택자 장기보유특별공제 확인!!

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정확한 사항은 세무사님과 상의를 통해 결정하시길 바랍니다

 

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