21.2.19. 이후 분양가상한제 주택 거주의무기간 전월세금지법 파헤치기

주택법이 개정 공포(20.8.18.)에 의해 2021년 2월 19일 이후 모집공고를 하는 분양가상한제 주택은 거주의무기간을 충족해야 한다. 해당 내용은 어떤 것이며 앞으로 분양가상한제 주택을 청약할 때 주의할 점에 대해 알아보도록 하자.

 

 

21년 2월 19일 이후 적용되는 내용

수도권(서울, 경기, 인천)에서 시세보다 저렴하게 공급되는 분양가상한제 적용주택에 대한 투기수요를 차단하고 실수요자 중심으로 공급하기 위해 입주자에게 거주의무를 부과하는 내용을 담고 있다. 가장 중요하게 보아야 할 부분은 2월 19일부터 신설되는 제57조의 2(분양가상한제 적용주택의 입주자의 거주의무 등)이다.

 

 

제57조의2

① 수도권에서 건설ㆍ공급하는 분양가상한제 적용주택의 입주자(상속받은 자는 제외한다. 이하 “거주의무자”라 한다)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근 지역 주택매매가격의 비율에 따라 대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다. 다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다.

 

여기서 대통령령으로 정하는 기간(거주의무기간), 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유에 해당하는 내용은 20.11.27. 입법 예고한 내용에 나타나 있다.

 

 

대통령령으로 정하는 기간(거주의무기간)

시세 대비 최대 5년에서 최소 2년까지 거주의무기간 동안 해당 주택에 거주하여야 한다. 그렇다면 언제부터 거주를 해야 할까? 이와 관련된 내용은 제57조의 2에서 찾아볼 수 있다. '주택의 최초 입주가능일부터 거주의무기간 동안 계속하여 거주하여야 한다'라고 명시되어 있으므로 입주와 동시에 거주해야 한다는 것이다. 즉, 전처럼 전세를 주고 잔금을 치를 수 없는 상황이 온다는 것이다. 그래서 소위 전월세금지법이라고 불리게 된 이유가 바로 여기에 있다. 20.11.27. 입법 예고한 내용에서 신설되는 제60조의 2 제2항 '해당 주택에 입주하기 위해 준비기간이 필요한 경우(최초입주자가능일부터 90일까지로 한다)'라고 명시되어있다. 즉, 최대 90일까지는 시간적 여유를 주겠다는 것이다.

 

* 만약 거주의무기간 동안 실제 거주하지 않고 거주한 것으로 속이는 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처하게 된다.

 

* 참고로 수도권 분양가상한제주택의 전매제한 기간은 다음과 같다.

 

 

해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유

“해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다. 이 경우 제2호부터 제9호까지의 규정에 해당하는지 여부는 한국토지주택공사의 확인을 받아야 한다.

만약 위에 해당하지 않는 사유인데 거주의무기간을 채울 수 없는 경우 어떻게 해야 할까?

이경우 한국토지주택공사에 주택 매입을 신청해야 하고 한국토지주택공사가 부도, 파산, 그 밖의 이와 유사한 사유로 매입이 어려운 경우를 제외하면 매입해야 한다. 

 

 

매입금액은 어떻게 될까?

주택을 매입하는 경우 거주의무자에게 그가 납부한 입주금과 그 입주금에 「은행법」에 따른 은행의 1년 만기 정기예금의 평균 이자율을 적용한 이자를 합산한 금액(이하 “매입비용”이라 한다)을 지급한 때에는 그 지급한 날에 한국토지주택공사가 해당 주택을 취득한 것으로 본다.

=> 거주의무자가 거주할 수 없는 경우 한국토지주택공사에게 매입신청을 하는 경우가 얼마나 될지 미지수이다. 누가 정기예금 이자정도만 받고 주택을 매도하려고 하겠는가.

 

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제57조의 2 제6항

거주의무자는 거주의무기간 동안 계속하여 거주하여야 함을 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 한다.

부기등기에는 “이 주택은 「주택법」 제57조의2제1항에 따른 거주의무자가 거주의무기간 동안 계속하여 거주해야 하며, 이를 위반할 경우 한국토지주택공사가 해당 주택을 매입함”이라고 표기해야 한다.

 

=> 앞으로 분양가상한제 주택은 부기등기를 해서 등기부등본상에 위와같은 내용이 표기될 수 있도록 해야 한다. 만약 이렇게 등기가 되어 있는 주택을 보았다면 분양가상한제 거주의무조건과 전매제한 조건이 있는 주택이니 잘 살펴보아야 한다.

 

=> 이렇듯 앞으로 수도권 내 분양가상한제 주택의 청약을 받으려고 생각하셨던 분들은 주의가 필요하다. 반드시 입주시점부터 거주의무기간 동안 연속으로 거주해야 하기에 자금에 문제가 생길 수 있기 때문이다. 보통 입주에 전세를 통해 잔금을 치루고 전세기간 동안 돈을 모아 집을 마련하는 것이 통상적인 방법이었으나 전세를 둘 수 없으므로 잔금 여력이 되지 않는 사람들은 아무래도 주의가 필요하다. 하지만 실수요자라면 가능하면 어떻게든 자금을 마련해서 분양가상한제주택 청약을 노려야 하는 게 맞다. 이번 개정으로 인해 현금이 부족한 실수요자들은 청약을 넣는데 망설일수도 있고 그러면 청약 경쟁률이 조금 낮아질수도 있다. 따라서 실수요자라면 거주의무나 전매제한에 어려움을 겪지 않을 테니 가능하면 주요 지역의 분양가상한제 주택에서 주택을 분양받는 것으로 방향을 잡아야 한다.

 

=> 21년 2월 19일부터 적용되는 주택법 개정으로 인해 앞으로 주요 지역에서 분양하는 주택의 전세 매물은 더 줄어들 수밖에 없다. 21년에 분양을 하는 주택의 경우 보통 23년 하반기부터 입주하게 되는데 입주시점부터 바로 실거주해야 하므로 23년 하반기부터는 더더욱 전세 매물이 줄어들게 될 것이다.

 

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그렇다면 여기서 분양가상한제란 무엇이고 분양가상한제 대상지역이 어디인지 살펴보도록하자.

 

(1) 분양가상한제란?

공공주택 분양가를 산정할 때 일정한 표준건축비와 택지비에 가산비를 더해 분양가를 산정한 뒤 그 가격 이하로 분양하도록 하는 제도로 원래 공공택지에서만 시행하였으나 이제는 민간택지에서도 적용하게 되었다. 

 

(2) 분양가상한제 적용지역

서울 18개구(강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 서대문, 중구, 광진구, 강서, 노원, 동대문, 성북, 은평) 총 309개동과 경기 3개시(광명, 하남, 과천) 13개동 총 322개동이다.

=> 사람들이 대부분 원하는 지역은 분양가상한제 적용지역으로 묶여있다. 따라서 위 지역에 청약을 생각하고 있다면 앞서 설명한 거주의무기간, 전매제한 기간 등 내용에 대해 자세히 알아두도록 하자.

 

 

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