주택을 양도하는 경우 다주택자의 경우는 중과 주택수를 판정해야 하고 이때 수도권, 광역시, 세종시 읍, 면, 군 지역이나 지방 소재 주택이 기준시가 3억 원을 초과하지 않으면 중과 주택에서 제외된다. 따라서 양도시점에 주택의 기준시가를 알기 위해서는 기준시가 적용시점을 알고 있어야 한다.
또한 주택임대사업자의 경우 임대주택 금액요건이 생긴 이후 임대 개시 시점 수도권은 6억 이하, 지방은 3억 이하 요건을 만족해야 여러 가지 혜택을 받을 수 있었다. 따라서 임대 개시 시점은 언제이고, 기준시가 적용시점은 언제인지, 양도소득세 중과 주택 판단 시 주택의 기준시가 적용시점에 대해 알아보자.
우선 주택임대사업자가 만족해야 하는 수도권 6억 이하, 지방 3억 이하의 요건을 만족하는지 여부를 판단할 수 있도록 차근차근 알아보자.
사업자등록(세무서)을 하고 임대주택으로 등록(구청)하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보기때문에 사업자등록+ 임대주택등록+ 임대차 발생 이 3가지를 동시에 만족했을 때 임대를 개시한게 되기 때문에 3가지 중 가장 늦은 날이 임대 개시일이 된다. 임대개시 시점에 임대주택의 공시가격(기준시가)이 수도권은 6억 이하, 지방은 3억 이하여야 한다.
소득세법 제99조 (기준시가의 산정)
- 제1항 1호 라목 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택 가격 및 공동주택 가격을 기준시가로 한다.
소득세법 시행령 제164조
- 법 제99조제1항제1호가목부터 라목까지의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.
부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제40조(공동주택가격의 공시기준일)
- 공동주택가격의 공시기준일은 1월 1일로 한다.
부동산가격공시에관한법률 시행령 제43조(공동주택가격의 산정 및 공시)
- 국토교통부장관은 매년 4월 30일까지 공동주택가를 산정, 공시하여야 한다.
=> 공시기준일은 매년 1월 1일이지만 공시기준 가격을 기준으로 각 주택의 공동주택 공시 가격을 고시(공시)하는 날은 매년 4월 30일이다. 따라서 고시(공시)가 되기 전에 취득 또는 양도하는 경우 직전 기준시가를 따르기로 했으므로 아래 표와 같이 기준시가를 적용하게 된다.
2019.01.01. 사업자 등록
2019.01.05. 임대주택 등록
2019.03.12. 임대차
임대 개시일은 언제인가?
고민해보고 아래 더보기를 클릭해보자.
정답) 2019.03.12. 사업자 등록, 임대주택 등록, 임대차 중 가장 늦은 날짜
만약 대림아파트를 2019.03.12. 임대 개시했다면 임대 개시 시점 기준시가는 얼마인가?
고민해보고 아래 더보기를 클릭해보자.
정답) 2019년 3월 12일 임대 개시를 했으나 2019년 4월 30일에 공시되는 2019년도 기준시가가 아직 고시(공시)되지 않았으므로 직전의 공시 가격을 적용하게 된다. 따라서 368,000,000원이다.
양도소득세를 계산할 때 다주택자의 경우 중과 주택을 판단해야 하는데 중과주택 중 중과 배제를 해주는 항목이 있다. 그중 대표적으로 수도권, 광역시, 세종시 읍, 면, 군 지역이나 지방 소재 주택인데 기준시가 3억 원 이하인 경우가 그것이다. 양도 당시 해당 주택의 기준시가가 3원 이하여야 중과 배제 대상이 될 수 있는데 이 경우도 위의 경우와 마찬가지로 주택을 양도하는 시기에 따라 해당 공시가격을 이용하면 된다. 4월 30일 이전이라면 직전 연도의 공시가격을 활용하고, 4월 30일 이후라면 그 해 1월 1일에 공시된 공시가격을 활용하게 되는 것이다.
[ ▲클릭 시 사이트로 이동]
부동산 공시가격 알리미에 들어가면 그림과 같이 여러가지 공시가격을 확인할 수 있는데 그중 아파트, 다세대, 연립주택의 경우 주황색으로 네모 친 공동주택 공시가격을 클릭한 뒤 주소를 입력하여 주택의 공시가격을 확인할 수 있다.
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