주택임대사업자 거주주택 비과세 특례(21.1.7.시행령 반영) 정리

[주택임대사업자 거주주택 비과세 특례]

 

2021년 1월 7일 세법시행령 개정을 반영하여 주택임대사업자 거주주택 비과세 특례에 대한 내용을 정리해 보았습니다. 주택임대사업자를 하고 계신 분들이라면 꼭 알아야 하는 내용이니 끝까지 읽어주세요!

 

거주주택 비과세 특례란?

 

임대주택사업자의 경우 일반적인 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없기에 특별히 실제 거주하고 있는 거주주택에 대해서는 비과세를 받을 수 있도록 특례로 만들어 놓은건데요. 중요한건 아래 임대주택 요건과 거주주택 요건 두가지를 모두 충족했을 때 거주주택에 대한 비과세를 받을 수 있습니다. 대부분 거주주택 요건을 만족하고 있기 때문에 임대주택 요건을 잘 살펴보셔야 해요.

 

* 임대주택 요건

① 소득세법상 장기임대주택(소득세법 시행렬 167조의3 제1항 제2호 규정)에 해당할 것

   2020.7.10 이전 등록 5년 이상/ 2020.07.11~2020.08.17 등록 8년이상/ 2020.08.18 이후 10년 이상

② 임대료(임대보증금) 증액제한 준수할 것

③ 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록할 것

 

* 거주주택 요건

① 조정대상지역 소재여부에 불문하고 양도일 현재 무조건 2년 이상 거주한 주택

② 거주기간은 양도일로부터 취득일 사이 거주기간으로 판단

③ 양도일 당시 해당 거주주택에 거주하고 있어야 되는 것은 아님

 

 

이 2가지 조건 중 임대주택 요건에 대해 살펴보록 할께요!!!

 

 

제167조의 3 제1항 제2호에 따른 주택의 종류(매입임대만 정리)

 

 

 

 

제155조의 ⑳ (2020.10.8. 개정전)

제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 않는다. 이하 "장기임대주택"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 일정요건을 충족하고 해당 1주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

=> 이 조항에 의해 2018.3.31 이후에 등록했다 하더라도 개정 전인 2020.7.10 전에 임대등록을 했다면 가목에 적용을 받아 5년이상만 임대한 경우 단기/장기 모두 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 있었습니다.

 

제155조의 ⑳ (2020.10.8. 개정후)

제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택(같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 임대사업자등록 신청을 한 주택으로 한정한다. 이하 "장기임대주택"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 일정요건을 충족하고 해당 1주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

=> 7.10 대책 이후 즉, 2020.7.11. 부터 임대등록을 한 경우에는 가목에 적용을 받을 수 없게 되므로 마목을 적용해야 합니다. 따라서 2020.08.17.이전까지 임대등록을 한(아파트는 제외) 경우에는 8년, 2020.08.17일 이후 등록한(아파트는 불가) 경우 10년의 임대의무기간을 만족하면 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다.

=> 다만! 마목의 1)에 의해 2018.9.14이후 조정지역에서 취득한 주택을 임대등록하면 비과세 특례를 받을 수 없습니다.

 

제155조의 ⑳ (2021.1.7. 개정후)

제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택(같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 임대사업자등록 신청을 한 주택으로 한정하며, 마목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목 단서규정 중 1)은 적용하지 않는다. 이하 "장기임대주택"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 일정요건을 충족하고 해당 1주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

 

=> 그런데 올해 2021.1.7.일 세법개정 후속 시행령 개정을 발표함에 따라 제155조의 ⑳의 1)18.9.14 이후 유주택자가 조정지역에서 취득한 임대주택에 대한 내용을 삭제함으로써 이 영 시행일 이후에 취득한 주택을(아파트를 제외) 10년 장기 임대주택으로 등록하게 되면 여전히 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있게 됩니다.

 

 

앞으로 임대주택을 등록하실 생각이 있으신 분들은 2021년 1월 7일 개정된 시행령에 따라 시행령 시행 후 매수한 주택을 10년 장기 임대주택으로 등록하고 임대요건, 거주요건을 모두 충족하면 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있으니 확인하시기 바랍니다.

* 소득세법 시행령과 민간임대주택에 대한 특별법을 기반으로 한 분석이니 더욱 정확한 사항은 세무사님과 상의를 통해 결정하시길 바랍니다

 

* 소득세법 시행령

* 민간임대주택에 대한 특별법

 

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