리모델링 사업이 무엇이고 장단점에 대해 알아보자(21. 1. 27. 기사 포함)

리모델링 사업이란 무엇이며 리모델링의 장점과 단점에 대해 살펴보자

요즘 리모델링 사업이라는 말을 종종들어봤을 것이다

아파트 리모델링 사업이 무엇인지 리모델링의 장점과 단점에 대해 살펴보려고 한다

리모델링이란?

기존 건축물의 노후화 억제 및 기능개선을 촉진하기 위해 2001년 건축법 개정으로 도입된 제도로 15년 이상 노후된 건물에 대해 증축 또는 개축 등을 하는 행위를 말한다. 리모델링 사업은 건축물의 연면적 합계의 30% 범위(국민주택 규모 이하 최대 40% 이내) 내에서 증축할 수 있으며 세대수의 15%까지 늘릴 수 있다.

쉽게 말하면 재건축은 건물을 전부 헐고 새로운 아파트를 건축하는 것이고 리모델링은 기존의 철골을 그대로 놔둔 상태로 면적이나 높이를 늘리는 것을 말한다. 리모델링과 재건축의 차이점에 대해 정리한 표이다.

재건축의 경우 안전진단, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가, 착공 이렇게 단계를 거쳐야 하는데 정부에서는 재건축을 통해 집값이 오르는 것을 막기 위해 재건축 안전진단부터 승인해주지 않고 있는게 현실이고, 안전진단 강화, 초과이익환수제, 분양가상한제, 조합원지위 양도금지, 2년 실거주 요건, 5년 재당첨금지와 같이 규제가 너무 많다보니 재건축을 통한 공급은 사실상 불가능한게 현실이다.

그래서 이 모든 규제를 피해갈 수 있는 리모델링으로 사람들의 관심이 가기 시작했고 확실히 많은 단지에서 리모델링 사업을 진행중이라고 한다. 그렇다면 리모델링 사업의 장점은 무엇일까?

리모델링 사업의 장점

리모델링은 준공 후 15년이 지난 후부터 사업에 대해 논의할 수 있고 재건축에 비해 안전진단이 수월하다는 장점이 있다. 또한 용적률 제한이 없어서 기존 아파트 용적률이 높아 재건축을 하기에 수익성이 떨어지는 곳의 경우 리모델링을 통해 기존 용적률에 플러스하여 아파트를 지을 수 있다. 왜냐하면 용적률, 건폐율, 높이제한 등에 대해 건축기준이 러프하기 때문이다.

또한 초과이익환수, 기부채납, 임대주택으로부터 자유로우며 실거주 요건이 없고, 조합원 지위 양도 가능, 5년 재당첨 예외 까지 재건축이 갖는 단점을 모두 피해갈 수 있다. 위치는 좋은데 재건축은 할 수 없고 새아파트에는 살고 싶다면 유일한 방법이 리모델링이 될수밖에 없어진 것이다.

여기서 리모델링은 수평증축과 수직증축이 가능한데 

수평증축이란 말그대로 폭을 늘려 원래 가지고 있는 주택의 면적보다 넓은 집으로 탈바꿈하게 되는것을 말한다. 보통 20%~30% 정도의 면적이 늘어난다고 생각하면 되기에 20평 초반이 20평 후반으로 바뀐다고 보면 된다. 수평증축의 경우 건축계획에서 부터 착공까지 대략 18개월 정도 걸리며 안전진단도 C등급이면 할 수 있기 때문에 속도면에서 빠르고 진행이 수월하다는 장점이 있으나 일반분양이 거의 없기 때문에 추가 분담금이 높아져 수익성이 많이 떨어질 수 있다는 단점이 있다.

수직증축의 경우 위로 높이는 것을 말하는데 15층 이상의 경우 최대 3층까지, 14층 이하의 경우 최대 2층까지 높일 수 있어 그렇게 되면 일반분양이 가능해지기에 일반분양을 하는 만큼 조합원의 분담금이 줄어들 수 있다. 다만 수직증축의 경우 건축계획에서 부터 착공까지 약 37개월이 걸릴만큼 시간이 오래걸리며 중요한 안전진단 통과가 매우매우 어렵다. 왜냐하면 아예 철거를 하고 새로 짓는게 아니기 때문에 기존 철골을 유지한채 위로 증축을 하는 경우 얼마나 튼튼할지 아직은 어떠한 데이터도 없기 때문이다. 괜히 승인을 해줬다가 무너지기라도 하면 그 책임을 어떻게 질수있을지 그렇기에 아직까지는 수직증축의 안전진단을 어려워보인다. 일예로 동일한 시점에 시작한 분당 느티마을 3,4단지와 한솔 5단지의 경우 수직증축에서 수평증축으로 변환한 한솔5단지는 수월하게 사업이 진행되고 있는 반면, 느티마을3,4단지의 경우 수직증축 안전진단에서 아직 통과를 못하고 있다.

리모델링 사업의 단점

일단 기존에 있는 단지의 배치를 그대로 사용해야 하기 때문에 요즘같이 예쁜구조가 나오지 않을 수도 있다. 예전에 지어진 집들은 2베이 구조가 많은데 2베이를 3베이 4베이로 바꾸는게 쉬운일이 아닌만큼 보통 구조가 세로로 길어질 수 밖에 없고 결국 환기나 일조에 대한 문제가 생길 수도 있다.

당산 평화아파트 리모델링을 통해 2010년 완공된 당산 쌍용예가클래식 평면도이다. 위에 보이는 것처럼 기존의 구조를 그대로 사용해야 하기에 길어질 수 밖에 없는 구조가 된다.

또한 최근 건축법에 따라 지어야 하기에 바닥에는 층간소음제, 천장에는 화재 스프링클러 설치 등 기존 층고보다 5cm~10cm 정도 낮아져 답답해 보일 수 있다. 건폐율이 높아져서 동간거리가 줄고 건물의 쾌적성이 낮아지기도 한다.

아무튼 이래저래 다 필요없고 제일 중요한 수익성 측면에서 수익이 거의 없다. 수평증축의 경우 자신의 돈으로 집을 늘려서 새집을 짓는것이기 때문에 분담금이 많고, 수직증축의 경우 되기만한다면 일반분양을 통해 분담금을 조금이라도 줄일 수 있겠지만 안전진단에서부터 가능성이 매우 낮다.

재건축과 재개발과 비교하자면 리모델링은 수익성에서는 거의 노마진이라고 생각하면 된다. 다만 위에서 설명한 장점들을 지니고 있기에 위치가 좋은 낡은 아파트를 새아파트로 리모델링해서 살 수 있다는 점에서 큰 강점을 지닌다.

그런데!! 최근 이런 기사가 나왔다.(21.1.27.)

    [ 출처 머니투데이 "리모델링도 공공환수 의무화" 서울시 계획 단독 입수  ◀클릭시 뉴스로 이동]

[서울시는 과업 내용서에 '리모델링에 따른 도시과밀 등 인근 지역에 미치는 영향을 감안해 적정 공공성 확보 방안 및 적용의 완화(건축법 제5조) 세부 기준 등을 제시한다'고 적시했다. 특히 세대수 증가형 리모델링 시 지역공유시설 조성, 임대주택 확보 방안 등을 검토할 방침이다.] [출처 머니투데이]

지금까지 공공기여, 기부채납 없이도 전용면적의 30%(전용 85㎡ 미만은 40%이내)이내 가구수는 최대 15%까지 증축이 가능했으나 기반시설과 임대주택 등이 동반되어야 사업을 추진할 수 있게 하겠다는 것이다.

주거면적을 증가시키려면 위의 4가지 기준을 충족해야 최소 5%~20%까지 증가시킬 수 있도록 하고, 세대수 증가분 일정부분을 민간임대주택으로(전체 세대수의 3%이상) 도입하는 내용이 들어가 있다. 검토를 해보겠다는 내용이지만 이런 사항이 실제로 법제화가 된다면 안그래도 수익성이 없는 리모델링의 경우 엄청난 타격을 받게 될 것이다.

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