양도소득세 계산 방법 알아보기(21.1.1. 이후 양도)

21년 1월 1일 이후 양도하는 경우 양도소득세 계산 방법과 과정에 대해 알아보고자 한다. 양도소득세를 계산하기위해 알아야할 부분들이 많은데 우선 양도소득세 계산 과정을 살펴보고 계산 과정에서 필요한 용어들에 대해 알아보고자 한다.

 

 

 

양도소득세를 계산하는 과정 중 취득가액, 필요경비, 세율, 가산세에 대해 살펴보자. 장기보유특별공제의 경우 1세대 1주택 양도시 장기보유특별공제는 이전 블로그에 설명되어 있으므로 아래 블로그를 참고하시면 좋을것 같고, 다주택자에 대한 장기보유특별공제는 다음 포스팅 예정이다.

 

1세대 1주택 장기보유특별공제

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(1) 취득가액이란?

매입가액, 취득세, 등록세, 법무사비용, 취득중개수수료, 소송비용, 인지대 등이 해당된다. 즉, 취득시점에서 실제 매입한 가격과 취득시 들어간 각종 비용을 총 포함하여 취득가액으로 계산한다.

 

 

 

(2) 필요경비란?

필요경비는 크게 자본적지출액, 양도중개수수료, 국민주택 채권매각차손, 기타 이렇게 나뉘며 해당 내용은 다음과 같다.

 

 

=> 일반적으로 도배, 장판, 씽크대, 주방기구 구입, 이자비용 등은 필요경비로 인정되지 않는다. 필요경비를 제대로 공제받기 위해서는 세금계산서, 신용카드 결제, 현금영수증과 같은 법정증빙 자료를 잘 보관하고 있어야 한다.

 

=> 국민주택채권이란 주택도시기금법에 따라 부동산을 매수하는 사람이 소유권 이전 등기를 할 때 부동산 시가표준액의 일정 비율만큼 의무적으로 매입해야 하는 채권으로 5년 만기이며 채권 발행 시점에 따라 금리가 다르다. 만기(5년) 전에 국민주택채권을 매각하고나면 매각 금액을 돌려받게 되는데 처음 매입한 가격보다 금액이 적게 되어 국민주택채권 매각손실이 생기게 된다. 이 때 돌려받은 돈을 제외한 본인 부담금 만큼 필요경비로 신고할 수 있다.

 

 

 

(3) 양도소득 과세표준에 따른 세율

 

 

2년 미만 보유 주택(조합원입주권, 분양권 포함) 및 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도세율 인상이 되는데 21년 6월 1일 이후 양도분부터 적용하게 된다. 만약 단기 양도세율과 중과세율이 동시에 적용될 때는 산출세액이 큰 것을 적용한다. 

2년 이상 보유하게 되면 기본 세율로 주택이나 입주권을 양도할 수 있게되는데 21년 1월 1일부터 적용되는 양도소득세 기본세율은 다음과 같다.

 

 

 소득법 제55조1에 해당하는 내용으로 21년 1월 1일 이후 발생하는 소득분부터 적용한다. 이전과 달라진 점은 고가 주택에 대한 과세표준이 새롭게 45%로 신설되었다는 것이다. 21년 6월 1일 이후 부터는 3주택 이상 다주택자의 경우 양도세율 30% 중과되어 최대 75% 세율로 양도소득세를 과세하게 된다. 

 

 

 

과세표준에 따른 세율을 확인하고나면 누진공제라는게 적용되는데 계산된 산출세액에서 누진공제만큼을 빼주는 것을 세액감면이라 한다.

 

 

 

(5) 가산세란?

양도소득세 신고불성실 가산세와 양도소득세 납부불성실가산세가 있다. 우선 주택 양도 후 양도소득세 과세표준예상신고와 양도소득세 과세표준 확정신고를 해야 하는데 이것이 무엇인지부터 알아보자.

- 양도소득세 과세표준 예정신고 : 양도한 자는 양도소득세 과세표준을 신고해야 하는데 양도차익이 있든 없든 모두 신청해야 하며 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 신고하여야 한다.

- 양도소득세 과세표준 확정신고 : 당해연도에 2건 이상 양도한 경우 다음해 5월1일부터 5월 31일 사이에 관할 세무서에서 확정신고를 하여야 한다.

 

- 양도소득세 신고불성실 가산세 : 확정신고를 하지 않거나 신고하여야 할 양도소득금액에 미달하게 신고한 경우 가산세를 징수하는데 납부세액 X 40%(부당신고), 납부세액 X 20%(무신고), 납부세액 X 10%(과소신고)로 가산세로 징수한다.

- 양도소득세 납부불성실가산세 : 양도소득세를 자진신고기간까지 납부하지 않았거나 내야할 세액보다 미달하게 납부한 경우 미납세액 X 미납일수 X 0.025%로 가산세를 징수한다.

 

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