[취득세 총정리 1탄] 취득세 중과세율 적용, 1세대의 정의, 중과주택 여부까지

이전 포스팅에서는 청약시 무주택세대구성원의 '세대'의 정의가 무엇인지 알아보았다. 각각 세대의 정의를 판단하는것이 중요한 이유는 양도세중과를 판단할 때도, 취득세 중과여부를 판단할 때도 모두 세대를 기준으로 하기 때문이다. 7.10 개정안에 따라 조정지역에 2번째 주택을 취득하면 취득세가 8%로, 3주택일 때는 12%로 늘어난다. 세대내에 주택수를 잘못 판단하면 주택 취득시 큰 손해를 볼 수 있다. 따라서 이번에는 취득세 중과세율을 판단할 때 세대의 정의와 중과주댁 세율, 그리고 중과주택에 포함되는 주택들에 대해 알아보도록 하자.

 

 

(1) 세대의 정의

취득세는 지방세이므로 지방세법 시행령 제28조의3(세대의 기준)에 따르면

1세대란 주택을 취득하는 사람과 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 세대를 말하며 주택을 취득하는 사람의 배우자(사실혼은 제외하며, 법률상 이혼을 했으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다.), 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀 또는 부모(주택을 취득하는 사람이 미혼이고 30세 미만인 경우로 한정한다)는 주택을 취득하는 사람과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 본다.

 

* 그럼에도 불구하고 아래 3가지 경우는 각각 별도의 세대로 본다.(20.08.12. 개정)

1. 부모와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않은 30세 미만의 자녀로서 기준 중위소득의 100분의 40 이상이고, 소유하고 있는 주택을 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자인 경우는 제외한다.

2. 취득일 현재 65세 이상의 부모(부모 중 어느 한 사람이 65세 미만인 경우를 포함한다)를 동거봉양하기 위하여 30세 이상의 자녀, 혼인한 자녀 또는 기준 중위소득의 100분의 40 이상 소득요건을 충족하는 성년인 자녀가 합가한 경우.

3. 취학 또는 근무상의 형편 등으로 세대전원이 90일 이상 출국하는 경우로서 주민등록법 제10조의3제1항 본문에 따라 해당 세대가 출국 후에 속할 거주지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우.

 

 

=> 전에는 집이 1채 있는 부모 밑에 30세 미만 미혼인 자녀가 따로 거주하며 돈을 벌더라도 같은 세대로 보았지만 20.08.12. 개정에 의해 30세 미만이어도 같은 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있지 않고(주소이전), 기준 중위소득 40% 이상 소득이 있는 경우는 별도세대로 보게되었다. 또한 30세 미만 미혼인 자녀가 주택을 취득할 때 따로 떨어져 있는 부모도 같은 세대로 보았으나 기준 중위소득 40% 이상의 소득이 있으면 별도세대로 간주한다.

 

 

 

(2) 취득세 중과세율

7월 10일 이전에 계약서+계약금을 지불한 경우 종전규정을 적용하기 때문에 1~3주택까지 주택가액에 따른 1%~3% 취득세율이 적용된다. 크게 달라진 점은 8월 12일부터 일시적2주택을 제외한 조정대상지역에서 두번째 주택을 취득할 경우 취득세율이 8%로 높아진다는 점이다.

또한 20년 8월 12일 이후 취득한 입주권, 분양권, 주거용 오피스텔의 경우 주택수에 포함되어 나중에 새로운 주택을 취득할 때 취득세 중과 영향을 미치게된다. 즉, 무주택세대가 20년 8월 12일 이후에 입주권, 분양권, 주거용 오피스텔 중 하나를 취득하고 추후 조정대상지역 내 주택을 취득한 경우 2주택 취득세율을 적용받아 8%의 취득세를 내야한다.

(단, 오피스텔 분양권, 시가표준액 1억원 이하인 오피스텔은 주택 수 산정에서 제외한다.)

 

 

 

 

여기서 크게 달라진 점 중 하나는 개정안 발표 후 분양권의 경우 취득 시점에 따라 중과적용이 되는 경우도 있고 안되는 경우도 있는데 아래 표와 같이 취득세 적용 여부와 취득세를 판단하는 기준일, 주택수에 포함되는지 여부를 자세히 살펴보도록 하자.

 

=> 주택수 포함 여부란 분양권 취득 후에 다음 주택을 취득할 때 주택수에 영향을 주는지 여부이다.

 

=> 20년 7월 10일 이전에 매수한 분양권의 경우 다른 주택을 취득할 때 주택수에도 포함이 안되고 주택이 완공되고 잔금을 치루는 시점의 주택수에 따라 종전규정을 적용받기 때문에 잔금시점에 완공된 주택이 두번째 주택이라면 1%~3%의 취득세 적용을 받게 된다.

 

=> 만약 20년 7월 11일~20년 8월 11일에 분양권을 매수한 경우에는 다른 주택을 취득할 때 주택수에는 포함되지 않지만 개정취득세를 적용하기 때문에 주택이 완공되고 잔금을 치루는 시점의 주택이 조정대상지역 내 2번째 주택이라면 개정취득세율에 따라 8%의 취득세를 적용받게 된다.

 

=> 20년 8월 12일 이후 매수한 분양권의 경우 주택수에 포함되는 것은 물론 분양권을 계약한 시점에 주택수에 따라 취득세율이 정해진다는게 중요하다.

 

 

 

예를들어 보자

 

* 조정대상지역 A 주택 보유하고 있을 때, 8월 12일 이후 비조정대상지역에 B주택을 취득하는 경우 취득세율은? 고민해보고 아래 더보기를 눌러보자.

정답) 비조정대상지역 B주택은 두번째 주택이므로 주택 가액에 따른 1%~3%의 취득세율을 적용한다.

 

* 비조정대상지역 A 주택을 보유하고 있을 때, 8월 12일 이후 조정대상지역에 B주택을 취득하는 경우 취득세율은? 고민해보고 아래 더보기를 눌러보자.

정답) 두번째 주택이 조정대상지역에 있으므로 중과취득세율을 적용하여 8%의 취득세율을 부과하게 된다.

 

 

* A , B 주택을 보유하고 있는데 2020년 7월 11일~ 2020년 8월 11일 사이에 비조정대상지역에서 분양권 C를 하나 계약했다고 하자. 그런데 갑자기 주택이 완공되기 전에 조정대상지역으로 지정이 되었다면 이 때 취득세율은 얼마인가? 고민해보고 아래 더보기를 눌러보자.

정답) 분양권 C가 완공되고 잔금을 치루는 시점에 개정규정을 적용하기 때문에 조정대상지역이 되었으므로 A, B 주택을 그대로 가지고 있는 경우 C주택은 세번째 주택이 되므로 12%의 취득세율을 적용하게 된다.
만약 분양권 C가 완공되고 잔금을 치루기 전에 A, B 주택을 매도한 경우 C주택은 1주택이 되므로 주택가액에 따른 1%~3%의 취득세율을 적용하게 된다.

 

 

* A, B 주택을 보유하고 있는데 2020년 8월 12일 이후 분양권을 계약한 경우 이 때 취득세율은 얼마인가? 고민해보고 아래 더보기를 눌러보자.

정답) 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권의 경우 분양권 계약 시점의 주택수를 기준으로 취득세를 판단하므로 분양권이 조정대상지역 내에 있다면 세번째 주택에 대한 취득세율 12%를 적용하게 되고, 분양권이 비조정대상지역에 있다면 세번째 주택에 대한 취득세율 8%를 적용하게 된다.

 

 

 

(3) 취득세 중과 배제 주택

=>공시가격 1억원 이하의 주택은 취득세 중과시 배제시켜주는데 재개발 구역의 경우는 제외한다. 즉, 재개발 구역에 있는 공시가격 1억원 이하의 주택은 취득세 중과시 포함된다. 주의할 점은 공시가격 1억원 이하의 주택은 취득세에서만 중과배제가 된다는 점이다. 또한 1억원 이하의 주택 A를 취득했으나 추후 새로운 주택을 취득할 때 A주택의 공시가격이 1억원이 넘어간다면 취득세 중과 배제시켜주지 않으니 주의해야 한다. 

 

 

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