이전 포스팅에서 주택임대사업자의 세제혜택 중 취득단계에서 받을 수 있는 취득세, 보유단계에서 받을 수 있는 재산세 감면에 대해 살펴보았다. 이번 포스팅은 보유 단계에서 받을 수 있는 세제혜택 중 종합소득세 감면에 대해 살펴보고자 한다. 이걸 이해하기 위해서는 종합소득이라는게 무엇인지 알아야 하는데 간단하게 종합소득세가 무엇인지부터 살펴보도록 하자.
(1) 종합소득세
종합소득세는 금융소득(이자, 배당소득), 근로소득, 사업소득, 연금소득, 기타소득을 의미하며 매년 5월 이전 연도 소득에 대해 종합소득세를 신고해야 한다. 각각이 무엇을 의미하는지에 대해서는 종합소득세 편에서 자세하게 다루도록 하겠다. 우선 주택임대사업자의 경우 주택을 임대함으로써 소득이 생기는데 이 소득은 사업소득에 포함된다. 따라서 1년 동안의 주택임대소득을 다음 연도 5월 31일까지 신고해야 한다.
임대소득 2000만 원 이하의 경우 2018년까지는 과세대상이 아니었으나 2019년부터는 주택임대소득이 2000만 원 이하라고 할지라도 반드시 소득세를 신고해야 한다. 여기서 주택임대소득이 2000만 원 이하라면 분리과세 또는 종합과세를 선택할 수 있으며 2000만 원을 초과하는 경우 무조건 종합과세로 신고하여야 한다. 즉, 2000만 원 초과의 경우 금융소득, 근로소득, 연금소득, 사업소득, 기타소득을 총 합하여 누진세를 적용해 세금을 부과하게 된다.
이 중 이번 포스팅은 주택임대소득이 연 2000만 원 이하인 경우에 대해 다루며 소득세 감면은 임대주택 등록 여부, 등록 시기와 조건에 따라 다르다.
(2) 주택임대소득 과세대상
모든 사람이 주택임대소득 과세대상이 되는 것은 아니다. 부부합산 기준으로 2주택 이상부터 과세 대상이 되며 1주택이라 할지라도 임대주택이 공시가격 9억 원을 초과하는 경우는 과세 대상이 된다.
보증금이나 전세금에 대한 간주임대료 소득은 소형주택(전용면적 40m2이하이며 주택공시가격이 2억 원 이하인 주택)은 제외된다. 만약 부부가 살고 있는 집 1채, 전세를 받고 있는 오피스텔 1채, 전세를 주고 있는 소형주택 1채가 있다면 부부합산 총 3채이기 때문에 과세대상이 되며, 전세금을 간주임대료로 환산하여 계산한 뒤 임대소득을 신고해야 하는데 여기서 소형주택은 간주임대료에서 제외하기 때문에 오피스텔 1채에 대한 전세금만 환산하여 계산하면 된다.
* 참고로 소형주택 간주임대료 제외는 2021년 12월 31일까지였으나 2021년 7월 27일 소득세 입법예고에 따르면 2023년 12월 31일까지로 2년 연장하게 되었다.
(3) 주택임대소득 계산
주택임대수입금액은 임대료와 간주임대료관리비를 모두 포함한 금액인데 여기서 관리비는 다세대주택이나 다가구주택 등을 임대하고 임대료 외에 유지비, 관리비 명목으로 공공요금 외에 돈을 받는다면 주택임대수입금액으로 함께 계산해야 한다.
여기서 임대료 계산방법은 어렵지 않은데 월세 40만 원을 받고 있는 경우 1년 동안 임대했을 때 40만 원*12달=480만 원이 임대료가 된다.
간주임대료 계산방법은 어떻게 될까?
계산방법은 다음과 같으나 실제 계산하기 어려우므로 국세청 홈텍스 간주임대료 모의계산을 이용하도록 하자.
어찌 됐든 보증금의 합이 3억 원을 초과하지 않으면 주택수가 여러 개라 할지라도 간주임대료를 계산하지 않아도 된다. 연간 주택임대소득이 2000만 원 이하인 경우에 대해서만 다룰 예정이므로 간주임대료는 자세히 다루지 않고, 만약 필요하다면 추가로 간주임대료 계산 방법에 대해 포스팅하도록 하겠다.
주택임대소득금액이 2000만원 이하라면 분리과세와 종합과세 중 선택할 수 있다. 보통은 분리과세로 계산하는 경우가 많은데 종합과세하는 경우 위에서 언급한 대로 다른 소득들과 합산하여 누진세율로 세금을 부과하기 때문에 보통은 불리하기 때문이다. 필요에 따라 종합과세가 유리한 경우가 있지만 일반적으로 분리과세를 하는 것이 유리하다.
(4) 주택임대소득 분리과세 적용
주택임대수입금액이 2000만 원 이하 분리과세를 적용하는 경우 소득세를 계산하는 방법이다. 주택임대수입금액은 임대료, 간주임대료, 관리비를 합한 금액이며 여기에 필요경비율을 곱하게 되는데 필요경비율은 임대등록 여부에 따라 비율이 달라진다.공제금액 역시 임대등록 여부에 따라 공제금액이 달라지는데 비율과 금액은 다음과 같다.
주택임대사업자로 등록한 경우 필요경비율이 60%인데 반해 미등록인 경우 50%, 공제금액 또한 400만 원과200만 원으로 큰 차이를 보인다. 만약 주택임대수입금액이 1000만 원이라면 각각 얼마의 납부세액이 결정되는지 살펴보도록 하자.
각각 필요경비와 공제금액을 제외하고 나면 소득금액이 나오는데 이 소득금액이 과세표준이 된다. 미등록의 경우 과세표준이 300만 원이므로 분리과세의 경우 14% 일괄 세율을 적용하므로 산출세액 즉, 소득세는 42만 원이 나오게 된다. 여기서 잘 살펴보야 하는 것은 바로 주택임대사업자 등록 시 1000만 원의 주택임대수입금액이 발생하면 소득금액이 0원이 나오게 된다는 것이다. 이 부분이 중요한 이유는 주택임대사업자이면서 소득금액이 0원이어야 건강보험료 피부양자를 유지할 수 있기 때문이다. 건강보험료가 중요한 이유는 회사를 그만두고 노년에 주택임대수입으로 생활비를 하는 경우 1000만 원 정도의 주택임대수입이 있는데 건보료를 내야 한다면 수입이 0원인 것과 다름이 없기 때문에 피부양자를 유지하는 것이 중요하다. 건보료와 관련해서는 다음 포스팅에 따로 다룰 예정이다.
이렇게 계산하면 주택임대사업자로 미등록한 경우 연 400만 원을 초과하지 않으면 소득금액이 0원이 나오게 된다. 근데 여기서 중요한 것이 있는데 바로 공제금액 200만 원 또는 400만 원은 모두에게 적용되는 것이 아니라는 것!!
주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2000만 원 이하인 경우에만 공제금액 200만 원 또는 400만 원 공제가 가능하다는 점을 기억하자. 자신이 종합소득금액이 2000만 원을 초과하는지 여부를 따져볼 필요가 있다.
** 만약 새롭게 주택임대사업자로 등록한 경우 납부세액은 어떻게 계산할까?
월 60만 원의 임대료를 받고 간주임대료와 관리비가 없다고 가정하자. 종합소득세 2000만 원 이하이며 2021년 1월 1일부터 임대를 주다 2021년 8월 1일에 임대주택으로 등록했다면 납부세액은 얼마일까?
위의 경우 총 임대수입금액이 2000만 원 이하이므로 분리과세를 선택하여 계산하기로 한다. 필요경비율 2021년 1월 1일부터 2021년 7월 31일까지의 등록 전 주택임대수입금액에 대해서는 50%의 필요경비율을 적용하며 2021년 8월 1일부터 2021년 12월 31일까지의 등록 후 주택임대수입금액에 대해서는 60%의 필요경비율을 적용한다. 등록 전 임대수입금액은 총 420만 원이며 50%의 필요경비를 적용하면 210만 원, 등록 후 임대수입금액은 300만 원이고 60%의 필요경비를 적용하면 180만 원이므로 총 필요경비는 400만 원이 된다. 공제금액 공제금액은 등록 전 금액과 등록 후 금액을 안분하여 공제금액이 결정되는데 식은 다음과 같다.
임대등록 전 공제금액은 200만 원에 7/12를 곱한 1,166,666원, 임대등록 후 공제금액은 400만 원에 5/12를 곱한 1,666,666원이므로 총 공제금액은 2,833,332원이 된다. 주택임대수입금액 60만 원*12월=720만 원에 대하여 필요금액과 공제금액의 합인 6,833,332원을 빼면 366,668원이 되고 여기에 14%를 곱하면 51,333원이 되며 단기임대주택은 30% 세액감면, 장기임대주택은 75% 감면이 되므로 단기임대주택이라면 35,933원, 장기임대주택이라면 12,833원이 납부세액이 된다.
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