주택임대사업자 보증보험 면제 대상과 처벌 개정 (민간임대주택에 관한 특별법 일부개정 21.09.14.)

주택임대사업자라면 보증보험에 가입해야 하는데 기존 등록임대주택의 경우 1년의 유예기간을 두어 2021년 8원 18일 이후 계약 체결 시 보증보험을 반드시 가입해야 하고, 신규 등록임대의 경우 바로 보증보험 가입의무가 부여되었었다. 계약 체결 후 3개월 이내에 신고해야 하므로 그전에 보증보험에 가입해야 하는데 만약 보증보험 가입하지 않으면 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금이라는 어마 무시한 형사처벌 대상이 된다.

 

여기서 보증보험 가입 면제가 되는 대상과 처벌 수위 개정에 대해 2021년 9월 7일 의결을 거쳐 9월 14일 공포되어 시행되고 있다. 그 내용에 대해 자세히 살펴보도록 하자.

 

(1) 임대보증금 가입 면제 대상

아래 3가지 경우에 대하여 임대사업자의 임대보증금 보증 가입의무를 면제받을 수 있다.

① 임대보증금이 최우선변제금액 이하이고 임차인이 보증 미가입에 동의하는 경우

* 최우선변제금이란?

다른 선순위 저당권에 앞서 우선 변제를 받을 수 있는 금액으로 최우선변제 성립 조건은 주택의 인도(이사)+전입신고의 요건만 갖추면 해당하지만 최우선변제금액의 합이 주택 매각 가액의 2분의 1을 넘지 못하기 때문에 다수의 보증금이 있는 다가구주택의 경우 주의해야 한다. 최우선변제금액은 지역과 시기에 따라 금액이 다르며 적용기간은 가장 선순위 담보물건의 설정일의 최우선변제금을 적용하게 된다.

예를 들어 2015년 10월 1일 근저당권 8천만 원이 설정된 서울지역의 주택에 대해 2021년 10월 1일 임대차 계약 체결 시, 최우선변제금액 이하로 임차인의 동의가 있을 때 보증 가입 면제 대상이 되려면 보증금은 5천만 원이 아닌 3,200만 원이 된다.

 

② 임대사업자가 공공주택사업자(LH, SH 등 지방공사)와 임대차계약을 체결하고 공공주택사업자가 보증가입을 한 경우로 공공기관이 보증금 반환을 위한 조치를 하였기에 보증보험 가입 면제

③ 임차인이 보증회사(주택도시보증공사, SGI서울보증)와 이에 준하는 기관(한국주택금융공사)에서 전세금 반환 보증에 가입하였고 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 전부 지급한경우

 

 

(2) 임대보증금 보증 미가입 처벌 규정 개정

기존 형사처벌 조항이 있었던 2년 이하의 징역이나 2천만 원 이하의 벌금이 처벌 수위가 높다고 판단되어 위반 건당 임대보증금의 10% 이하 과태료를 부과하며 상한액은 3천만 원으로 설정하였다. 시행일은 2022년 1월 15일이다.

 

(3) 임대보증금 보증 요건 보완

보증보험 가입 대상에서 제외되는 경우 전세권 미설정과 보증보험 미가입 대상임을 임차인에게 동의를 받아, 해당서류를 주택의 소재지 구청에 방문하여 제출해야 하는데 그 동의서 형식이 구청마다 모두 다르며 어떤 지역에서는 굳이 필요하지 않다고 얘기한 경우도 있었다. 정해진 형식도 없었거니와 임대인의 동의하에 전세권 설정을 대해서도 명확한 안내가 없었다. 이번 민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 일부보증(부분보증)의 요건을 명확히 하였다.

* 일부보증(부분보증)이란?

임대보증금 전액을 대상으로 보증 보험을 가입하여야 하나 일정요건(3가지)을 충족하는 경우 일부 금액에 대하여 일부보증(부분보증)으로 할 수 있다. 여기서 일정요건 3가지는 민간임대주택에 관한 특별법 제49조 3항의 내용으로 다음과 같다. 

여기서 일부보증액은 [(담보권 설정금액+임대보증금) - (주택 가격*60%)]으로 만약 주택가격이 5억원이고 담보권 설정금액이 1억원 임대보증금이 3억원이라면 원래는 임대보증금 3억원에 대해 보증가입을 해야 하지만 위의 3가지를 만족하는 경우 일부보증액 4억원-3억원=1억원에 대해 보증가입을 하면된다는 것이다.

 

 

(4) 임대보증금 보증가입기간

임대보증금 보증 가입의무기간은 임대의무기간이었으나 임차인 보호에 한계가 있다고 판단되어 임대사업자 등록이 말소된 날(말소되는 날에 임대 중인 경우에는 임대차 계약이 종료되는 날로 한다)까지 기간을 연장하였다.

즉, 임대의무기간이 8년인데 9년째 임대를 하고 있는 경우 임대사업자 등록이 말소되지 않은 상태에서 임대를 계속하고 있기 때문에 의무기간이 지났음에도 보증보험가입 대상이 된다는 것이다.

 

(5) 임대사업자 관리 강화

- 보증보험을 가입해야 하는데 부채 과다로 인해 보증보험 가입이 거부되었음에도 개선하지 않고 미가입 시 임대사업자 등록을 말소할 수 있도록 하였다.

- 또한 임대료 체납 등 법정 거절 사유가 없는 한 임차인의 임대차 계약 갱신 요구할 수 있는 기간을 임대의무기간에서 임대등록기간 (임대개시일부터 임대등록말소일까지)으로 연장하였다.

- 거짓ㆍ부정 등록, 임대료 증액 제한 위반, 임대차 계약 거절 등으로 등록 말소되면 말소된 지 2년 이내에 등록을 제한하였으나 그 사유를 추가하여 선순위 담보권‧세금 체납 등 설명의무 위반, 보증금 미반환으로 인한 임차인 피해 발생, 지자체의 임대차 계약 신고 보고에 대해 거짓 보고 또는 3회 이상 불응하여 등록이 말소된 임대사업자도 말소 후 2년 이내에 등록을 할 수 없도록 제한하였다.

 

주택임대사업자를 유지하고 있는 분들이라면 임대보증금 보증 가입과 관련된 변경된 사항을 파악하고 과태료를 내지 않게 유의하도록 하자.

 

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