[가계부채 관리 방안 10.26] 대출 규제 파헤치기+대출계산기+dsr계산기

10월 26일 발표한 가계부채 관리 방안에 대해 자세히 살펴보고 대출 규제의 방향이 어떻게 변화했는지, 그리고 앞으로 어떻게 대응해야 하는지 생각해보도록 하자. 또한 대출계산기와 dsr계산기를 통해 자신의 부채 상태를 살펴보고 앞으로 시행될 대출 규제에서 얼마나 추가적인 대출이 가능할지에 대해 살펴보도록 하자.

 

(1) DSR 

이미 이전부터 정부는 대출을 규제하고자 차주단위 DSR을 계획하고 있었으나 이번 가계부채 관리방안에서 이 시기를 앞당겼다. 전 규제지역의 6억 원 초과 주택에서 대출을 받거나 1억 원을 초과하는 신용대출을 받는 경우 DSR을 적용하여 상환능력을 기반으로 대출을 해왔다. 그러나 내년 22년 1월부터 신규 대출을 하는 경우 기존 단계를 유지하면서 총대출액이 2억 원을 초과하면 DSR을 적용하게 된다. 차주단위 DSR의 기준은 업권별로 기준이 다른데 우리가 보통 대출을 실행하는 은행권의 경우 DSR 40%까지만 가능하다. 이번 방안을 통해 제2금융권에서도 DSR기준을 하향 조정하여 대출을 점점 어렵게 만들고 있다.

 

여기서 DSR이 무엇인지 간단히 짚고 넘어가 보도록 하자.

dsr이란 주택담보대출로 받은 총대출의 원리금 상환액과 기타 다른 대출의 원리금 상환액을 더하여 연간 소득으로 나눈 것으로 일반적으로 은행권에서 최대 40% dsr을 적용하기 때문에 연소득이 5천만 원이라면 1년 동안 총 원리금 상환액이 2천만 원을 넘으면 안 된다는 것이다.

 

그런데 여기서 원리금 상환액을 계산할 때 주택담보대출의 경우 최대 30년까지로 대출 기간을 잡고 계산하고, 신용대출의 경우 만기를 10년으로 잡고 원리금 상환액을 계산한다. 10년을 기간으로 잡으면 더 많은 금액을 대출할 수 있기 때문에 22년 1월부터 신용대출의 경우 5년으로 만기를 설정하여 계산하게 된다.

 

또한 차주단위 dsr 산정 시 22년 1월부터 카드론을 포함하게 된다. 이때 만기는 약정 만기를 기준으로 원리금 상환액을 계산하게 된다. 점점 더 대출이 어려워질 수밖에 없는 구조이다.

 

그렇다면 DSR계산 시 예외 되는 항목이 무엇일까?

중도금 대출, 이주비 대출, 전세자금 대출 등은 모두 dsr 계산 시 제외된다.

 

 

(2) 가계부채 관리방안을 통해 대출 규모 축소

22년 1월부터 총 대출금액이 2억 원 초과하는 경우 차주단위 dsr을 적용하며 신용대출의 산정 만기를 5년으로 줄이고, dsr 산정 시 카드론을 포함하게 되는데 이렇게 되면 대출 가능 금액이 얼마나 줄어드는지 살펴보도록 하자.

현재 기준으로 연소득 4천만원인 사람이 2천5백만원을 3%로 신용대출을 받고 있다고 했을 때 추가로 주담대 1억8천만원을 받을 수 있을까? 현 시점 기준이라면 규제지역 6억원초과 주택구매만 아니라면 dsr적용대상이 아니므로 받을 수 있다. 심지어 dsr 40%를 기준으로 한다고 해도 위의 경우 1년동안 원리금상환액이 14,752,679원밖에 되지 않기 때문에 dsr 36.8%로 가능하다. 심지어 더 빌릴수도 있다...

그런데 만약 똑같은 조건으로 22년 1월에 주담대를 일으킨다면 어떻게 될까?

답은 1억 8천만원 대출은 불가능하다이다. 22년 1월부터 신용대출의 만기를 7년에서 5년으로 줄여서 계산하기 때문에 현재 기준으로 계산하면 신용대출로 생기는 1년 원리금상환액은 4,321,429원 이지만 22년 1월부터는 575만원으로 상향되면서 총 상환액이 16,181,250원으로 변경되어 dsr 40.45%가 되기 때문이다.

현금이 없는 사람들은 점점 더 힘들어지고 현금이 많은 사람들이 유리해지는 구조가 되어가고 있는게 안타깝다.

 

다만 다른 대출이 얽혀있지 않고 주담대만 받는 경우 2016년 부터 원리금상환이 이루어지고 있었기 때문에 받을 수 있는 한도의 차이가 크지 않다. 만약 연소득 4천만원인 사람이 6억 주택에 대해 주택담보대출을 받는다면 LTV 40%를 적용해 2억4천만원까지 가능한데 2억 4천만원에 대한 3%의 이자로 dsr을 계산하면 연원리금 상환액이 15,090,000원으로 dsr 37.73%이라 dsr 40% 규제를 적용한다고 해도 가능하다.

 

자세한 사항은 시중 은행에 직접 방문하여 대출 가능 금액을 확인해보도록 하자.

 

(3) 대출 규제 적용대상

새로운 대출규제의 경우 소급해서 적용하지 않기 때문에 기존 대출에 대하여 이전 규정을 적용하고 있으며 신규로 대출을 받는 경우 해당되게 된다. 때문에 기존 대출이 총 2억 원인데 2천만 원을 더 증액하여 대출하는 경우, 다른 곳에서 대출을 실행하여 기존 대출을 상환하는 대환의 경우 모두 신규로 취급하기 때문에 기존 대출을 잘 지키고 있어야 한다. (기한연장이나, 금리 변경, 만기 조건 변경과 같은 경우는 신규대출로 보지 않음)

 

이번 대출규제로 가장 우려했던 사람들은 분양을 받은 후 완공을 앞두고 있었던 분들이다. 잔금대출을 일으켜야 하는데 대출을 안 해주겠다고 하니 어려가지 불만이 나올 수밖에 없을 것이다. 이에 22년 1월 시행일 전에 입주자 모집공고를 한 경우 입주자 모집공고일 당시 규정을 적용하겠다고 밝혔다. 다만 규제지역 6억 원 초과 주택에 대한 주택에 대해 잔금대출로 1억 원을 일으킨다면 현재 규정에 맞춰 dsr적용대상이 되기 때문에 잔금대출시에도 dsr을 적용하게 된다.

 

(4) dsr 계산기

 

부동산계산기

dsr계산기를 이용하여 편리하게 값을 계산해보도록 하자. 새로 개정된 내용을 반영하고 있기 때문에 참고하여 사용하면 좋겠다.

이렇게 추가를 눌러 자신이 가지고 있는 여러 대출을 입력한 후 DSR계산을 눌러 자신의 DSR 비율을 살펴보도록 하자.

 

 

(5) 대출계산기

대출계산기 : 네이버 통합검색

네이버의 대출계산기를 이용하면 총 대출원금과 대출이자를 계산할 수 있다.

 

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