주택임대사업자 등록 폐지? 주임사 막차 타야하나

5월 25일 더불어민주당 부동산특별위원회(부특위)에서 주택시장 안정을 위한 공급, 금융, 세제 개선안에 대한 보도자료를 발표하였다. 여기서 가장 큰 이슈가 됐던 부분은 바로 세제 개선안에 대한 내용이다. 그중 임대등록 사업자 제도 개선에 대해 살펴보도록 하자.

 

주택임대사업자 제도 개선

매입임대 모든 주택유형(아파트, 다가구, 다세대, 오피스텔 등)에 대한 신규 등록을 폐지하고, 2020년 7월 이전에 등록한 기존 사업자의 양도소득세 중과 배제 혜택을 정비하는 방향으로 제도 개선을 하겠다 밝혔다.

양도소득세 중과 배제 혜택을 받고 있는 경우 자동 말소되어도 중과 배제 시한의 제한이 없기에 주택임대사업자가 가지고 있는 주택이 매물로 나오지 않는다는 것이다. 따라서 자동 말소, 자진말소 모두 말소 후 6개월 내에 양도하는 경우에만 중과 배제를 해주는 방향으로 개선하겠다는 것이다. 여기서 자진말소의 경우 현행은 의무임대기간의 절반을 충족해야지만 말소할 수 있었으나 매물을 유도하기 위해 세입자의 동의가 있다면 요건을 삭제하여 언제든 자진 말소할 수 있도록 하는 것이다. 그런데 여기서 2020년 7월 이전 등록한 사업자에 대해서만 양도소득세 중과 배제 혜택을 정비하겠다는 것으로 2020년 7월 이후에 등록하여 중과 배제 요건을 만족하는 경우는 제외된다. 즉, 말소 후 6개월 내 양도라는 시한으로부터 자유롭다는 것인데 이것도 참 이상하다.

 

=> 중과 배제라는 세제혜택은 엄청나게 큰 혜택 중 하나인데 만약 지금 부특위에서 제시한 개선안대로 진행된다면 주택 수에 따라 일반과세에 비해 2배 또는 3배까지도 더 낼 수 있는 상황이 오게 된다. 이렇게 된다면 중과 배제라는 혜택을 받기 위해 주택임대사업자가 들고 있는 매물이 전부 6개월 안에 시장으로 나오게 될까? 분명 어느 정도는 주임사들이 많이 진입한 지역이나 특정 아파트의 경우는 매물이 많아져 가격의 조정이 올 수도 있다고 생각한다. 하지만 문제는 그다음이다. 추후 민간에서 공급하는 주택임대는 사라지게 된다는 것이고 따라서 전세 또는 월세로 거주할 수밖에 없는 서민들에게 고스란히 피해가 돌아갈 수밖에 없다. 주택임대사업자들이 지켜야 하는 5% 상한은 새로운 임차인과 계약을 체결하더라도 이전 임차인과의 계약금액에서 5% 를 초과하여 계약할 수 없다. 즉, 주변 시세가 오르더라도 주변보다 낮은 전세 또는 월세를 찾을 수 있었던 이유도 바로 이 때문이었다. 그러나 앞으로는 이런 것을 찾아볼 수 없게 된다.

 

=> 이렇게 주택임대사업자 폐지 수순을 밟으려는 이유는 뭘까?

아마도 임차3법이 완성되어 5% 상한, 2+2 거주, 전월세 신고제를 통해 모든 임대현황을 관리하고 감독할 수 있다고 생각하기 때문이 아닐까? 임차3법이 시행되기 때문에 굳이 세제혜택을 과도하게 준다는 이야기를 들으며 주택임대사업을 유지할 필요가 없어졌기 때문이 아닐까 싶다.

 

지금 위에서 언급한 내용은 아직 정확히 결정된 것은 아니며 부동산특별위원회는 6월 중으로 위 내용을 명확히 발표하겠다고 하였다. 고로 만약 주택임대사업자 등록을 고민하고 있다면 아직 혜택이 조금이라도 살아있을 때 등록을 해야 한다. 다만, 지금 주택임대사업자 등록을 하려는 경우 혜택을 받을 수 있는지 여부, 그리고 어떤 혜택을 받을 수 있는지를 정확히 확인하고 등록해야 한다. 덜컥 등록부터 했다가는 의무는 의무대로 해야 하고, 잘못하면 과태료를 물 수도 있으며 10년 동안 이러지도 저러지도 못하는 상황이 올 수도 있다.

 

예를 들어 2018년 9월 13일 이전에 취득한 주택이거나, 2018년 9월 14일 이후 비조정대상지역에서 취득한 주택은 지금 장기임대주택으로 등록하여 요건을 충족하면 종합부동산세 합산배제를 받을 수 있다. 이처럼 주택의 취득시기 그리고 주택임대등록 시기에 따라 받을 수 있는 혜택이 달라진다.

 

그렇다면 주택임대사업자 등록방법과 주택임대사업자가 해야 하는 의무, 그리고 지키지 않았을 때 과태료 등에 대해 살펴보도록 하자.

 

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