[오세훈 재개발]서울시 재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안 1탄) 주거정비지수제

오세훈 서울시장은 2021년 5월 26일 25년까지 24만 호 주택공급을 위해 재개발을 활성화 6대 규제완화 방안을 발표하였다. 주거정비지수제 폐지, 구역지정 기간 단축 및 지원, 주민동의율 간소화와 명확화, 재개발해제구역 신규지정 활성화, 제2종(7층) 일반주거지역 규제완화, 매년 재개발구역 공모추진이라는 6가지 방안에 대해 살펴보고자 한다. 그중 박원순 전 서울시장이 도입한 주거정비지수제를 폐지하여 구역지정 장벽을 낮추겠다고 밝혔는데 주거정비지수제가 대체 무엇인지 폐지되고 나면 무엇이 달라지는지 알아보도록 하자.

 

 

 

주거정비지수제

재개발 정비구역으로 지정되기 위해서는 법적요건과 함께 주거정비지수제 모두를 충족해야 했었다. 여기서 법적요건은 필수항목인(노후도 동수 2/3 이상+구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하면서 선택항목인(노후도 연면적 2/3 이상, 주택접도율 40%, 과소필지 40%, 호수밀도 60세대/ha) 중 1개 이상을 충족하면 된다.

그런데 법적요건 뿐만 아니라 아래 세 단계를 모두 통과해야지만 정비구역으로 지정될 수 있었다. 즉, 대상지 선정기준(구역면적, 노후도 비율, 주민동의 비율)을 모두 충족하면 다음 단계인 주거정비지수 산정기준(주민동의 비율, 노후도 비율, 도로연장률, 세대밀도 등)에 따라 100점 만점으로 점수화하여 70점 이상을 충족하는 경우 그다음 단계인 심의를 받을 수 있다. 정성적 평가인 심의 단계까지 모두 통화해야 비로소 정비구역으로 지정되는 것이 바로 주거정비지수제이다.

 

이렇게 복잡하고 조건이 까다롭다 보니 법적요건 충족되는 지역은 50% 정도이지만 주거정비지수제를 적용하면 가능 지역은 14%로 줄어들게 되며 실제 통과하는 경우는 아주 극히 드물다. 주거정비지수제를 폐지함으로써 법적요건만 만족하면 되므로 재개발 구역으로 지정될 가능성이 높은 노후 저층주거지가 밀집지역의 집값이 들썩이지 않을까 싶다.

 

 

서울시가 주도하는 공공기획을 도입해 구역지정까지 걸리는 시간을 5년에서 2년으로 단축하고, 기간을 단축해 중간 과정을 생략하는 대신 초기 주민 동의율을 높여 주민 간 갈등을 최소화하는 방향으로 가겠다고 밝혔다. 즉, 주민 동의율을 간소화하여 재개발 구역으로 지정되는 속도를 높이겠다는 것이다.

또한 서울시 재개발해제구역 총 316곳 중에 약 54%에 해당하는 170곳은 건물 노후화가 심각하면서 재개발 구역으로 지정되기 위한 법적요건을 충족하고 있어 주민들의 의사가 있다면 다시 재개발구역으로 지정될 수 있도록 신규지정을 활성화하겠다는 내용까지 포함되어 있다. 특히, 동북, 서남권에 집중되어 있는데 관련 내용을 살펴보면 다음과 같다.

 

=> 지금까지 서울시에서 발표한 재개발 규제완화 6가지 중 4가지를 살펴보았다. 어떤 생각이 드는가?

재개발 규제완화 정책은 2025년까지 24만 호 주택을 공급하기 위해 발표된 것인데 직접적인 공급에 대한 내용이라기보다는 공급하기 위한 선행조건으로 재개발구역 지정에 대한 진입장벽을 낮춘 것. 즉, 이런 정책을 통해 장기적으로 주택공급이 이루어질 것이라는 긍정적인 시그널을 준 것이지 당장 주택을 공급하는 마법을 부린 게 아니라는 것이다.

재개발의 경우 재개발 구역으로 지정된 후에 추진위원회 승인, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 일반분양, 준공 및 입주라는 단계를 거쳐야 진짜 주택 공급이 이루어지는데 이런 단계를 생각하면 지금 당장 주택공급을 할 수 있는 상황은 아니라는 것이다. 또한 발표된 정책대로 진행되는 것보다 지연되는 경우가 훨씬 많고, 중간에 변경되기도 하기에 이번 규제완화 방안을 보고 노후된 주거지역이 밀집되어 있는 지역의 빌라나 주택을 매수하려는 경우 예상보다 오랜 시간 걸릴 수도 그리고 지지부진하다보면 던지는 매물들이 나오고 다시 속도가 지연되는 상황이 올 수도 있음에 유의하도록 하자.