2021년 7월 1일부터 주택담보대출 완화! dsr 계산기 첨부

2021년 5월 31일 금융위원회에서는 서민 실수요자를 위한 주택담보대출 우대요건 및 혜택을 확대하기 위한 방안을 발표하였다. 실수요자들조차 집을 살 수 없게 대출을 규제하여 민심을 크게 잃은 탓에 내년 대선을 앞두고 완화 정책을 빠르게 발표한 것 같다. 우선 어떤 내용인지 살펴보도록 하자.

 

서민 실수요자 주담대 우대요건 완화

서민 실수요자란 무주택 이면서 아래 소득을 만족하는 경우를 말하는데 부부합산 연소득은 8천만 원에서 9천만 원으로, 생애최초 구입자는 9천만 원에서 1억 원으로 상향하여 대상 폭을 넓혔다. 두 조건을 모두 만족하는 경우 서민 실수요자로 주택담보대출 우대 및 혜택을 받을 수 있는데 이는 주택 가격이 얼마인지에 따라 달라지며 자세한 내용은 아래 표를 참고하도록 하자.

투기과열지구의 경우 9억 원 이하의 주택에 대해서는 LTV를 10% 완화하여 6억 이하는 60%까지, 6억 초과 9억 이하 금액에 대해서는 50%의 LTV를 적용하겠다는 것인데 최대한도 4억 원 내에서 가능하다. 만약 9억 원이라면 6억 이하 금액에 대해서 3억 6천만 원까지, 초과구간에 대해서는 1억 5천만 원 총 5억 1천만 원까지 LTV는 나오지만 최대 4억 한도이기 때문에 4억까지만 가능하다. 그런데 여기서 조건 ①LTV, ②DTI, ③DSR 은 또는(or)이 아니라 그리고(and) 조건이라는 것이다. 즉, 동시에 모두 만족하는 한도 내에서만 가능하다. 

4월 29일 정부에서 발표한 가계대출관리방안에서 21년 7월부터 전 규제지역 6억 초과 주택의 주택담보대출, 신용대출 1억 원 초과인 차주에 대해 DSR 40%를 적용하기로 했으며 ③DSR 40% 로 인해 대출을 얼마나 받을 수 있을지 걱정된다면 아래 내용을 살펴보자. (물론 아래 계산은 대략적인 값이므로 정확한 대출 가능 금액은 은행과 상담하도록 하자.)

 

만약 1인 가구 연소득이 5천만 원이고 무주택 또는 생애최초 구입이라면 최대 4억 원 한도 내에서 완화된 대출이 가능한데, 조정대상지역의 5억 원 주택을 구입한다고 해보자. LTV 70%를 적용받아서 3억 5천만 원까지 대출이 가능하다. 아래 DSR 계산기를 이용해 기타 부채 없이 3억 5천만 원을 원리금균등상환 연이율 3%로 30년 주택담보대출을 받는다고 가정한다면 DSR은 35.41%가 되므로 대출이 가능하다. 그렇다면 같은 조건하에 DSR40% 최대 대출은 얼마까지 가능할까? 약 3억 9천만 원을 대출했을 경우 DSR 39.46%로 대출이 가능하지만 LTV70% 때문에 어차피 3억 5천만 원까지만 대출이 가능하다. 여기서 주의할 점은 만약 원금균등상환이라면 이야기가 달라진다. 이 경우 약 3억 1천만 원까지만 대출이 가능하다.

 

만약 부부합산 연소득이 9천만 원이 투기과열지구의 9억 원 주택에 대해 얼마나 대출을 받을 수 있을까? 우선 LTV를 계산하면 5억 1천만 원까지 가능하나 최대한도가 4억 원이므로 둘 중 낮은 값인 4억 원이 가능하다. 여기에 DSR 40%를 적용해보자. 1인 가구와 마찬가지로 주담대를 제외한 어떤 대출도 없다고 가정하고 6억 원을 30년 연이율 3%로 원리금균등상환을 한다고 하면 DSR이 33.73% 정도가 나오는 것을 볼 수 있다. 약 7억 1천만 원을 같은 조건으로 대출을 받는다면 DSR 39.91%로 대출이 가능하다. 오직 중도금 대출만 있다면 DSR보다 LTV가 오히려 주택을 구매하는데 발목을 잡는 것을 볼 수 있다. 즉, DSR은 여유가 있으나 LTV 제한으로 인해 최대 4억까지만 대출을 받을 수 있으니 나머지 5억 원에 대해서는 현금 또는 일부 신용대출을 통해 최대한 마련해야 한다.

 

=> 지금까지 5월 31일 정부에서 발표한 '실수요자를 위한 주택담보대출 완화'에 대해 살펴보았다. 무주택과 소득 또는 생애최초 주택구입, 그리고 주택 가격이라는 조건이 모두 충족되면 LTV를 완화해준다는 것인데 주택담보대출만 받는 경우 DSR40% 적용으로 인해 중도금 대출에 제약을 받는 경우는 거의 없음을 알 수 있었다. 물론 신용대출 또는 기타 다른 대출을 받고 있는 경우라면 이야기가 달라진다.

LTV를 완화해주어야 실제로 받을 수 있는 금액대가 높아지기 때문에 10% 또는 20%의 완화를 통해 이전보다는 더 많은 대출이 가능한 것은 사실이다. 정부에서 제시한 예시를 함께 첨부하고자 한다.

자신의 자금상황에 따라 대략적으로 DSR이 얼마인지 확인하고 싶다면 아래 DSR 계산기를 이용해 보도록 하자. 

 

부동산계산기

 

=> 위에서 언급한 주택담보대출 완화는 2021년 7월 1일부터 시행한다고 하니 해당되시는 분들은 참고하면 좋겠다. 모든 사람에게 혜택이 가는 것이 아니라 가장 큰 수혜는 5~7억대 대출을 받는 사람들이 될 것이며 그로인해 그 가격대 매물들이 8억대까지 상승하지 않을까 싶다.

 

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