규제지역해제 후 취득세 총정리(취득세 기준, 분양권 취득세 등)

서울의 대부분의 지역이 규제지역에서 해제되면서, 이전에는 조정대상지역과 투기과열지구일 때 각각 적용되는 세율을 공부했어야 했다면 이제는 비조정대상지역일 때 취득세, 보유세, 양도소득세를 어떻게 적용해야 하는지 살펴보아야 한다. 우선 규제지역해제 후 부동산 취득세에 관하여 총정리를 해보고자 한다.

가장 먼저 취득세의 세대 기준이 무엇인지, 현재 개정된 취득세율, 다소 복잡한 분양권 취득세까지 자세하게 살펴보도록 하자.

 

1) 취득세 세대 기준(지방세법)

취득세는 지방세이기 때문에 국세인 양도세와는 다른 세대기준을 적용하고 있다. 지방세법 시행령 제28조의3의 내용을 살펴보면 취득세 세대 기준을 알 수 있다.

 

취득세에서 1세대란?

주택을 취득하는 사람과 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 세대

(나와 배우자의 부모, 형제, 자매, 자녀 모두를 의미하며 배우자의 형제자매도 모두 포함이다.)

(생계를 같이하고 이런 거 떠나서 주민등록표상에 함께 있는 가족이면 모두 포함되고, 조부모, 매형, 매부 등 배우자의 형제자매의 배우자는 제외이다.)

 

이때 아래 4가지 경우는 주민등록표에 함께 기재되어 있으나 별도세대로 본다.

- 부모와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않은 30세 미만의 자녀 주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 발생한 소득이 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 이상&독립된 생계를 유지&미성년자는 제외

- 취득일 현재 65세 이상의 부모(부모 중 어느 한 사람이 65세 미만인 경우를 포함한다)를 동거봉양하기 위하여 30세 이상의 자녀이거나 혼인한 자녀 또는 30세 미만의 경우 소득요건을 충족하는 성년인 자녀가 합가

- 취학 또는 근무상의 형편 등으로 세대전원이 90일 이상 출국하는 경우

- 별도의 세대를 구성할 수 있는 사람이 주택을 취득한 날부터 60일 이내에 세대를 분리하기 위하여 그 취득한 주택으로 주소지를 이전하는 경우

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2) 부동산 취득세 개정규정

[ 부동산 취득세 개정규정 ]

새로운 주택을 취득한 시점이란?

(여기서 분양권은 아래서 다룰 예정이므로 일반 주택이라 생각하자.)

새로운 주택의 잔금을 치른 날로 그 시점에 1세대의 주택 수에 따라 취득세율이 다르다. 조정대상지역에 있는 주택을 취득했다면 2 주택은 8%, 3 주택이상은 12%이고, 비조정대상지역의 주택을 취득했다면 3 주택  8%, 4 주택이상일 때 12%이다.

 

 

여기서 잠깐!

지방세법 시행령 제28조의 4에서 주택 수를 산정하는 기준을 살펴보자.

1세대의 주택수는 새로 취득하는 주택포함, 국내 소유 주택, 조합원 입주권, 주택분양권 및 오피스텔의 수를 말한다. 주택분양권의 취득일을 기준으로 주택 취득 시의 세대별 주택수를 산정한다.

개정된 시행령에 의하면 분양권 취득일 기준으로 세대별 주택수를 산정한다.

 

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3) 분양권 취득세

분양권 취득일이란?

** 청약에 당첨된 경우에는 분양계약일이며 전매로 매수하는 경우는 잔금일이다.

여기서 분양권 취득일이 언제인지에 따라 주택수 판정시기와 적용법이 다르므로 꼭 확인해야 한다.

 

[ 분양권 취득세]

만약 2020년 7월 10일 이전에 분양권을 취득한 경우 주택취득일(완공되고 잔금지급일)이 주택수를 판정하는 시점이 된다. 주택취득일에 1세대가 3 주택을 소유하고 있었다면 종전규정에 의해 일반과세로 취득세를 내면 된다. 여기서 종전규정이 무엇인지 살펴보자.

 

[  부동산 취득세 종전규정 ]

 

 

2020년 7월 11일~ 2020년 8월 11일 사이에 분양권을 취득한 경우 주택수 판정시점은 주택취득일(완공되고 잔금지급일)이지만 만약 이때 3 주택이라면 개정된 취득세율이 적용되기 때문에 조정대상지역이라면 12%, 비조정대상지역이라면 8%의 취득세가 부과된다.

 

2020년 8월 12일부터 취득한 분양권의 경우 분양권을 취득한 그 시점에 주택수를 계산하여 개정규정에 따라 취득세를 부과하기 때문에 새로운 분양권을 취득하려는 경우 분양권 매수 또는 계약 전에 세대 분리 후 진행할 것을 추천한다.

 

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