최근 발표한 상생임대인 제도 개선을 통해 기존에 조정대상지역에서 비과세를 받기 위해서는 2년 거주를 해야 했으나 상생임대인이 된다면 비과세를 받기 위한 2년 거주요건 면제, 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건 면제 등 지원제도가 개선되었다. 국회의 동의 없이 바로 추진할 수 있는 소득세법 시행령 개정 사안이기 때문에 발표한 즉시 시행이 가능한데 그렇다면 어떤 조건을 만족했을 때 상생임대인이 될 수 있고 상생임대인이 된다면 받을 수 있는 혜택은 무엇인지 살펴보도록 하자.
상생임대인이란 신규, 갱신계약 시 직전 계약 대비 5% 이내 인상한 임대인을 뜻하는데 여기서 핵심은 이전 계약과 갱신 계약 시 임대인이 동일해야 한다는 것이다. 즉, 주택 매수 후 신규로 체결한 임대차계약과 승계받은 임대차 계약은 제외한다고 되어 있는데 바로 이 내용에 해당한다.
예를 들어 전세가 있는 매물을 갭으로 매수하여 1년 6개월 이상 유지한 뒤 새롭게 직전 계약 대비 5% 이내로 갱신하더라도 상생임대인에 해당하지 않는다.
만약 2020년에 임차인과 계약하여 2년 전세를 주고 임차인이 나가서 새롭게 신규로 새로운 임차인과 계약을 체결할 때 직전 계약 대비 5% 이내 인상만 만족한다면 상생임대인에 포함된다.
상생임대인 제도는 2021년 12월 20일 정부에서 발표된 내용으로 상생임대인 개념은 기존 정부에서 발표한 내용과 동일하나 인정 요건과 혜택, 그리고 적용기한은 개선되었다. 우선 상생임대주택으로 인정받기 위해서는 1세대 1주택이었어야 했으나 개선된 후에는 향후 1주택자 계획만 있으면 다주택자에게도 적용될 수 있다. 그리고 임대하는 주택의 기준시가금액의 제한이 사라졌기 때문에 상생임대인에 포함되는 임대인들이 늘어날 것으로 보인다.
다만 다주택자의 경우 이렇게 5% 이내 인상하고 해당 주택을 남기고 나머지를 모두 처분한 뒤 상생임대주택이 1세대 1 주택이 되었을 때 2년 거주요건이 면제되었기 때문에 비과세를 받을 수 있다.
마찬가지로 상생임대인이 되는 경우 장특공제 적용을 위한 2년 거주요건도 면제가 되기 때문에 기한 안에 신규 또는 갱신으로 계약을 할 수 있는 경우 주변 시세에 맞춰 올리기 보다 5% 이내로 올리는 것이 양도세 비과세와 비교하여 훨씬 유리할 수 있다.
이런 상생임대인 제도 혜택을 받기 위해서는 이 제도가 최초로 시행된 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 이내에 계약을 체결하기만 하면 된다.
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