지금 집을 팔려면 급급매로 던지지 않는 이상 거래가 거의 되고 있지 않는 상태이다. 게다가 앞으로 미국 금리를 추가적으로 인상할 것이 명확하기 때문에 대출금리가 올라가는 상황에서 매수심리는 얼어붙고, 매도자들은 실거래가보다는 높은 가격에, 매수자들은 실거래가보다는 낮은 가격에 수요가 형성이 되어 더더욱 거래량은 늘지 않고 있는 상황.
인천지역을 포함하여 경기도, 지방 광역시 등 대부분의 지역에서 조정이 이루어지고 있는데 가계의 가장 큰 자산인 부동산의 가격이 떨어지면서 규제지역 해제에 대한 목소리가 나오고 있었다. 이는 표와도 직결되기 때문이 이번 정권에서는 즉각적으로 이를 반영하여 어느 정도 액션을 취한 것으로 보인다.
우선 미분양이 늘고 있는 지방권과 수도권 외곽지역의 조정대상을 해제하기로 결정하였는데, 부산 운대‧수영‧동래‧남‧연제‧서‧동‧영도‧부산진‧금정‧북‧강서‧사상‧사하구, 대구 수성구, 광주 동‧서‧남‧북‧광산구, 대전 동‧중‧서‧유성‧대덕구, 울산 중‧남구, 청주, 천안 동남‧서북, 논산, 공주, 전주 완산‧덕진, 포항 남,창원 성산이 해당된다.
수도권 외곽지역은 안성, 평택, 동두천, 양주, 파주로 비규제 지역으로 자유롭게 투자가 가능한 지역이 되었다. 하지만 여기서 중요한 점은 앞으로 규제지역이 해제된 곳의 매매가가 어떻게 되는지 여부이다. 투기과열에서 조정지역으로 조정되는 것은 큰 영향을 주지 않지만 규제지역에서 비규제지역이 되는 것은 또 다른 차원의 이야기이기 때문이다.
급격하게 가격이 하락한 세종시의 경우와 수도권 중 인천지역(서구, 남동구, 연수구)은 바로 규제지역을 해제하지는 않고, 투기과열지구에서 조정지역으로 단계를 하향 조정하였는데 조정지역이 되었다고 해서 투자자가 들어갈 수 있는 건 아니다. 마치 규제를 많이 풀어준 것처럼 느끼는 기사들이 많으나 실제 수도권은 전부 규제지역이며, 비규제지역으로 풀리는 곳도 당장 상승장으로 전환하는 건 쉽지 않아 보인다.
그럼 여기서 투기과열지구와 조정대상지역의 차이점, 그리고 왜 사람들이 비규제지역을 부르짖는지 그 이유를 살펴보도록 하자.
실제 투기과열지구와 조정대상지역의 규제 차이는 크지 않고, 특히 취득세 중과는 투자자가 진입할 수 없는 이유이다. 투기과열지구에서 조정지역으로 바뀐 지역에서 살펴보아야 할 점은 딱 두 가지라고 생각한다. 바로 청약과 자금조달계획서이다.
투기과열지구의 경우 대부분 선호하는 85m2이하가 전부 가점제이기 때문에 1 주택자의 경우 갈아타기를 하고 싶어도 분양을 받을 수 없었으나 조정대상지역이 되면서 25% 추점제를 이용해 청약에 도전해볼 수 있는 것이다. 확률이 0%인 것과 25%의 확률은 아주 큰 차이이다. 또한 자금조달계획서 자체도 골치가 아픈데 투기과열지구의 경우 증빙자료를 제출해야 했다. 하지만 조정대상지역의 경우 계획서만 작성하면 되기 때문에 매수자의 입장에서 조금 수월해진 것은 사실이다.
딱 이 두 가지를 제외하고는 큰 의미는 없다고 생각하는 게 맞지 않을까 싶다. 그렇다면 비규제지역은?
취득에서부터 양도에 이르기까지 다양한 혜택이 있는데, 청약 시 세대원도 청약이 가능하고, 가장 중요한 취득세 중과가 되지 않으며, 일시적 2 주택 처분 기한은 3년이고, 중도금 대출도 세대당 2건 가능하며, 자금조달계획서 제출하지 않아도 되고, 실거주 없이 2년만 보유해도 양도세 비과세가 되며!!! 다주택자 장기보유특별공제가 최대 30%까지 가능하다.
정말 듣기만 해도 천국인곳이다. 물론 대출규제도 완화되지만 그건 별다른 매리트가 없는 것 같아서 쓰지 않았다.
다만! 비규제지역이 되었다고 해서 무작정 매수하는 것은 조심해야 한다. 규제지역이 이유 없이 해제된 것이 아니기 때문이다. 그 이유를 살펴보고 바닥을 다진 후에 천천히 들어가도 늦지 않는다. 지금은 투자로 들어가기보다 실거주하려는 사람들은 자신이 생각한 가격대까지 내려오면 매수하여 주거안정을 확보하는 방향으로 가는 게 맞아 보인다.
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